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30 août 2017 3 30 /08 /août /2017 17:48

Dernier cours : 0,04 €

Mnémo : FPN (ex ADT)

Capitalisation boursière : 3,25 M €

http://www.fonciere-parisnord.com/

Les capitaux propres au 31 décembre 2016 sont de 1,40 M €. Le « price to book » (ratio capitalisation boursière / capitaux propres), notion très utilisée par les professionnels de la finance, est ainsi de 2,32.

En dessous de 1, c’est considéré comme faible. Plus de 4 c’est le signe d’une société de croissance et en bonne santé.

 

Il y a 82 128 977 actions cotées

Aujourd’hui la répartition du capital doit être la suivante :

  • FIPP : 29,2%
  • Vandomia Entreprises : 4,99%
  • Better options : 4,34%
  • Ott : 3,34% (lettre ouverte du 28 août)
  • Advenis : 3,08% (2 500 000 actions)

Au 24 mai 2017 :

  • FIPP détenait 141 824 718 ORA et 71 567 718 BSA exerçables à tout moment jusqu'au 4 décembre 2019 inclus, pouvant donner droit à 143.135.436 actions Foncière Paris Nord (1 BSA complété de 0,10 euro donnant droit à 2 actions).

Au 28 août 2017 :

  • Ott détenait 95 286 792 BSA

Le 18 juillet Ott avait exercé quelques millions de BSA

En réponse, le 19 juillet, FIPP avait exercé des BSA (par compensation de créances) afin de rester juste en dessous des 30% du capital. C’était un signal pour montrer à d’éventuels assaillants qu’il n’était pas question que FIPP perde le contrôle de FPN.

Je lis souvent dans les forums qu’il y a un important risque de dilution par l’exercice des BSA et la conversion des ORA !

Pour exercer les BS, il y a 2 moyens :
- par compensation de créances. C'est ce qui a été fait jusque là. C'est neutre puisque cela diminue la dette
- en versant 0,05 par BS. Il faut de l'argent, ce que FIPP n'a pas. Et quel est l'intérêt ?

La aussi j’entends qu’ils ont intérêt à exercer les BSA (à 0,05 €) pour revendre les actions obtenues à 0,06 € Mais pour cela il faudrait qu’il y ait des acheteurs à 0,06 € !!!!

Le 18 juillet Ott a exercé des BSA et a ensuite revendu les actions obtenues à 0,04 ou 0,05 €. Quelle affaire ….


Convertir les ORA c'est obtenir des actions en échange d'une dette obligataire. Là encore cela diminue la dette.
Quel intérêt pour FIPP ?
Uniquement monter au capital en cas d'attaque capitalistique et se prémunir d’une OPA.
 Mais ce n'est plus d'actualité puisqu'il n'y a plus d'actionnaires importants déclarés autres que FIPP lui même. 
Et pour déclencher une OPA, il faut être actionnaire déclaré
Le nombre d’actions a donc peu de chance de changer à court / moyen terme ….

 

Les 141 M d’ORA que possède FIPP sont un véritable trésor de guerre pour cette société :

  • soit elle les converti pour monter au capital mais c’est alors une obligation de lancer une OPA sur FPN
  • soit elle se fait rembourser cette dette d’un peu plus de 7 M € lors de la vente de FPN
  • soit elle attend tranquillement le remboursement de ces obligations en décembre 2019
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29 août 2017 2 29 /08 /août /2017 12:01

Dernier cours : 0,05 €

Mnémo : FPN (ex ADT)

Capitalisation boursière : 4,06 M €

http://www.fonciere-parisnord.com/

Les capitaux propres au 31 décembre 2016 sont de 1,40 M €. Le « price to book » (ratio capitalisation boursière / capitaux propres), notion très utilisée par les professionnels de la finance, est ainsi de 1,35.

En dessous de 1, c’est considéré comme faible. Plus de 4 c’est le signe d’une société de croissance et en bonne santé.

Etant présent à l’AG de FPN le 20 juillet 2017, tout comme Mr Nicolas Tommasini, je comprends parfaitement la position et le raisonnement de Ott Partners Limited.
Ils ont 95 M de BSA qu’ils ne peuvent pas négocier.

S’ils les exercent, ils seront contraints de lancer une OPA sur FPN à laquelle FIPP répliquera, en exerçant ses ORA, et en lançant à son tour une contre-OPA. A quel prix, peut-être 0,04 € ce qui serait dévastateur pour Ott qui aurait déjà déboursé 9,5 M € pour exercer ses BS.

On comprend bien que le maître du jeu est Alain Duménil au travers de FIPP.

FIPP, comme FPN ou Acanthe sont des sociétés immobilières et pas des promoteurs. Ils n’ont pas le savoir faire ni les moyens.

Le désir d’Alain Duménil est de sortir du dossier FPN, avant le 30 juin 2018, en n’y laissant pas de « plumes ».

En tout état de cause FPN devrait être vendue entre 30 et 40 M € ce qui laisserait autour de 15 M € de cash, sans dette, dans les caisses de FPN. De quoi redémarrer une nouvelle vie de SIIC …..

Il est très probable que les acheteurs « au porteur » de FPN au mois de mai et de FIPP au mois d’août ne fassent qu’un seul. Le but : uniquement réaliser une PV.

 

Objet : Lettre ouverte au Directeur Général de la société Foncière Paris Nord

Cher Monsieur Lonsdale,

Les investissements considérables du Grand Paris dans le département de Seine-Saint-Denis (93),  les ambitions immobilières de la nouvelle Mairie du Blanc-Mesnil et maintenant les Jeux Olympiques de 2024  à Paris et dans le 93, sont un momentum historique pour la Foncière Paris Nord de développer son actif immobilier situé dans le Blanc-Mesnil. 

Le Conseil d’Administration est contrôlé par la société FIPP dont vous êtes également le Président, elle même contrôlée par le Groupe immobilier de Monsieur Alain Duménil, décisionnaire ultime. Nous comprenons de la dernière Assemblée Générale des Actionnaires que la stratégie de la Société s’articule autour de la vente de son actif immobilier pour permettre le remboursement des dettes, et en particulier celles auprès de FIPP.

Cependant, le Conseil que vous présidez doit s’atteler à la création de valeur pour tous les actionnaires de cette société cotée. Vous devez comme nous constater que depuis 5 ans, sous votre présidence, la Société n’a pas été capable de capturer la croissance du marché immobilier francilien. Le cours de bourse a stagné, vous n’avez pas d’analystes qui vous suivent, vous communiquez très peu alors que dans la même période les sociétés immobilières ont vu leurs cours de bourse progresser en moyenne de 43% hors dividendes.  

Bien que nous ayons démissionné de nos mandats de membres du Conseil d’Administration de la Société et substantiellement réduit notre exposition FPN du fait de la pauvre performance du titre de la Société, de l’absence de ressources consacrées au développement du site et de nos divergences stratégiques, nous restons attentifs au devenir de FPN et avons la volonté de rester constructifs. Nous détenons aujourd’hui 2'744’000 actions et 95'286’792 BSA 2019 de la Société qui nous permettent de souscrire à plus de 190 000 000 d’actions à 0,05€, ce qui représenterait une augmentation de capital potentielle de 9 500 000 €

Nous sommes en effet convaincus que la Société et son actif immobilier unique, la société PAMIER, qui possède le Centre d’Affaires Paris Nord, ont un potentiel considérable en tant que projet résidentiel du Grand Paris, notamment grâce aux besoins à venir en logements aux alentours, au nouveau PLU de Blanc Mesnil, à la proximité de la nouvelle gare du Grand Paris à 800 mètres de notre actif et à la TVA réduite à 5,5% sur la zone ANRU.

Le nouveau PLU confirme le potentiel du site pour réaliser jusqu’à 87 500 m² essentiellement d’appartements, qui se vendent dans cette zone à un prix de 3500€ TTC par m². Cela représenterait environ 300 Mln€ de CA de promotion résidentielle et, à un coût d’aménagement et de promotion inférieur à 2000€ par m² tout compris, nous calculons que l’actif immobilier pourrait être acquis par un ou des promoteurs à un prix d’au moins 40 Mln€ soit environ 450€ du m² constructible, ce qui laisse une marge confortable au promoteur, à même de couvrir les différents coûts et risques liés aux processus d’aménagement et de promotion (risque temps, surface, etc). D’un autre point de vue, en termes de surfaces existantes, ce prix de 40 M€ revient à valoriser les 53 000m² de bureaux actuels à environ 750€/m², ce qui nous semble également un prix raisonnable.

Vous n’ignorez pas, Monsieur le Président,  que ce prix de 40 mln € représente la fourchette basse de différents scenarios d’évaluation établis à notre demande par un cabinet d’évaluation indépendant en 2016.  Ce prix de vente de 40 M€ correspondrait à un Actif Net Réévalué (ANR) par action hors BSA qui se situerait entre 0.07 et 0.08€ (1).

Aux termes de l’Assemblée Générale des actionnaires de la Société (AG) en date du 20 juillet 2017, le vote de la 12e résolution, auquel nous nous sommes opposés, a validé la cession par la Société de son actif unique, au travers de la vente de son seul actif, sa filiale PAMIER qui détient l’immobilier.             

Malgré le caractère essentiel de cette décision, vous n’avez communiqué aucune information précise sur ce projet de cession avant ou pendant l’AG. En particulier, vous indiquez que la cession, négociée en gré à gré, aurait lieu contre paiement d’un prix de 1€ pour les parts sociales de PAMIER ainsi que le rachat du compte courant détenu par la Société dans les livres de PAMIER, soit 30'437 K€ dans les comptes sociaux de Foncière Paris Nord SA au 31 décembre 2016. Nous comprenons ainsi que la cession des parts sociales et du compte courant permettrait à la Société de récupérer un montant total d’environ 30.5 M€ avant paiement des dettes (2).

Ainsi que mentionné ci-dessus, eu égard au potentiel de valorisation du site (et malgré les coûts afférents comme la démolition), nous considérons que ce prix ne peut qu’être amélioré et, comme la décision a été prise de céder l’actif unique de la Société, nous vous demandons que cette cession n’ait pas lieu en vente directe mais dans le cadre d’un processus de vente confié à l’un des principaux agents de la place comme il est usuel en la matière, sous forme d’appel d’offre. La dynamique du Grand Paris et celle des JO va accélérer son attrait pour les professionnels de l’immobilier qui savent qu’un projet de cette taille est rare. Il faut donc réaliser cet appel d’offre et vendre au plus offrant dans une procédure transparente.

 (1) Sur la base d’un capital total réparti en 232'244’418 actions (nombre d’actions actuelles + toutes les ORA converties), selon la situation des comptes de  Foncière Paris Nord SA et de Pamier SARL au 31.12.2016, et en tenant compte de des coûts de démolition des immeubles existants.

(2) Exclu le complément de prix calculé en fonction de la réduction de la dette fiscale susceptible d’être accordée à Pamier, action par nature incertain

En cas de vente, nous vous interrogeons également sur la manière dont vous comptez traiter les minoritaires. Il est important d’annoncer quelle sera votre stratégie post vente de PAMIER, alors que la Société n’aura plus aucun actif : comptez-vous racheter les minoritaires ? Dans le cas contraire, quelle stratégie de croissance ? La validerez-vous en AG ? Quel sera le sort des instruments financiers émis par la Société, et notamment les BSA dont vous (en tant que FIPP) avez refusé en AG la négociabilité et êtes, après nous, le plus gros porteur ? Est-ce que FIPP va réinvestir dans FPN ou se faire rembourser son compte courant ? 

Dans l’hypothèse où il serait procédé à une vente de FPN ou de ses actifs, il nous parait impératif de suivre un modèle transparent d’appel d’offre avec un intermédiaire immobilier reconnu et désintéressement des minoritaires (distribution, rachat d’actions, offre publique de retrait…).

Dans le cas contraire, il nous semble essentiel de prendre des décisions drastiques visant à optimiser la valeur de la Société. Les mesures suivantes pourraient être étudiées par le Conseil d’Administration : 

1) Retirer la société de la cote en proposant une offre publique de retrait (OPR), ou la fusionner avec l’actionnaire de contrôle, 2) Changer le management mis en place par FIPP en nommant des spécialistes de l’aménagement et la promotion immobilière plutôt que des cadres de foncière, 3) Communiquer clairement sur la stratégie, les partenariats, la valorisation et confier un contrat de liquidité et la rédaction d’une analyse indépendante à un prestataire de services d’investissement afin d’offrir une meilleure appréciation du titre. 

Dans tous les cas, le manque d’information quant à la stratégie retenue empêche le marché de valoriser correctement le titre de la Société, et c’est pourquoi nous vous demandons de préciser, sans délai, vos intentions à cet égard.

Nous vous prions d’agréer, Monsieur le Président, l’expression de nos meilleurs encouragements.

Pour la société Ott Partners Limited,

Jean-François OTT           Nicolas TOMMASINI

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21 mai 2017 7 21 /05 /mai /2017 16:13

Dernier cours : 0,05 €

Mnémo : FPN (ex ADT)

Capitalisation boursière : 1,90 M €

http://www.fonciere-parisnord.com/

Les capitaux propres au 31 décembre 2016 sont de 1,40 M €. Le « price to book » (ratio capitalisation boursière / capitaux propres), notion très utilisée par les professionnels de la finance, est ainsi de 1,35.

En dessous de 1, c’est considéré comme faible. Plus de 4 c’est le signe d’une société de croissance et en bonne santé.

Comptes 2016

Le chiffre d’affaires annuel global s’est élevé à 1 181 K€ HT (dont loyers 496 K€ et charges locatives refacturées 685 K€) en 2016 contre 1 231 K€ HT (dont loyers 556 K€ et charges locatives refacturées 675 K€) en 2015.

Le résultat de l’exercice est une perte de 2 583K€ comparé à un bénéfice de 601 K€ lors de l’exercice 2015.

Le solde du poste "report à nouveau" est débiteur de 8 220 951,19 €

Les comptes 2016 ont en eux mêmes peu d'importance.

Ils sont très proches de ceux de 2015 car il se passe très peu de choses au niveau de l'occupation des bâtiments. Si ce n'est que les locataires ont été concentrés dans un seul bâtiment Ampère. Le Continental est vide.

Afin de préparer au mieux le site dans le cadre du nouveau PLU, aucun des baux n’est renouvelé et aucune prise à bail n’est contractée depuis mi-décembre 2016.

Le taux de vacances restera supérieur à 80%.

Les dettes

La dette financière se monte à 8,49 M€ principalement envers le Crédit Foncier, la BNP (ex Sade) et FIPP (1,96 M €).

Des remboursements à hauteur de 1,6 M€ au total sont prévus sur la période de juin 2017 à juin 2018. Ils seront assurés par FIPP comme l'a été celui de la mi 2016.

Les taxes foncières et les taxes sur les bureaux restant donc dues à ce jour s’élèvent à 4,5 M€, hors majorations, pour les années 2012 à 2016.

Lors du Conseil d’arrêté des comptes 2016 qui s’est tenu le 27 avril 2017, la Société FIPP, a reconduit, par l’intermédiaire de son Président, Richard LONSDALE-HANDS, son engagement en faveur du Groupe FPN à hauteur de 1 850 000 euros, dans la limite des besoins du Groupe (hors apport dans le cadre de l’accord conclu avec le CCSF).

Sur l’année 2016, FIPP a déjà apporté une avance de 759 K€ (hors accord CCSF "Commission départementale des Chefs des Services Financiers" ).

Depuis le début de l’année 2017, FIPP a versé une avance complémentaire de 425 K€.

Sur la base de ces hypothèses, l’équilibre de trésorerie est donc assuré jusqu’au 30 juin 2018.

Evolution du Centre des Affaires de FPN

Le changement de destination du site (de centre d’affaires en quartier résidentiel), est rendu possible par le nouveau PLU

La surface actuelle est de 53 000 m2 en l’état.

La surface constructible n’est pas arrêtée à ce jour et ne peut être estimée de manière suffisamment fiable. Le nouveau PLU permettrait la construction de 87 500 m2 d’habitations et de commerce

La valeur nette du patrimoine s’élève à 18 529 K€, elle est calculée en prenant en compte la surface actuelle de 53 000 m2. C'est donc un minimum.

Le prix de vente du m2 dans le secteur de FPN est de 3 500 € /m2.

Mais il faudra aménager le site et détruire les bâtiments existants avant toute construction. La marge pourrait être de 500 € /m2.

Bien entendu la société est endettée. Mais une grande partie de la dette a été convertie en ORA.

Capital et actionnaires

Au 31 décembre 2016, les 5 principaux actionnaires déclarés :

(le nombre d'actions étaient de 37 960 253)

- Foncière 7 Investissement : 288 955 actions soit 0,76%,

- Paul Wolfenden : 998 355 actions soit 2,63%,

- Advenis : 2 500 000 actions soit 6,59%,

- FIPP : 8 750 000 actions soit 23,05%

- Ott Partners Limited : 10 431 478 actions soit 27,48%

détenaient 60,5 % du capital.

Il reste 166 904 175 ORA non converties pouvant donner droit à 166 904 175 actions ou pouvant être remboursées, à 0,05 € chacune, au terme du contrat fin 2019 soit, au pire, un remboursement de 8,35 M €. Ce remboursement ne serait possible que si la société était vendue entre temps.

Il reste 187 005 861 BSA non exercés pouvant donner droit à 374 011 722 actions moyennant un versement de 18 700 566 €.

La conversion du solde des ORA non encore converties sur la base d’une action à émettre par ORA accroîtrait le nombre d’actions de 166 904 175 actions dont le nombre ressortirait alors à 204 864 428, l’ANR par action dilué de cette émission d’action serait de 0,007 €.

La souscription du solde des BSA non encore exercés, effectué au prix de 0,10 € par BSA, accroîtrait la situation nette de 18 701 K€ pour l’émission de 374 011 722 actions (2 actions créées par BSA) soit un ANR dilué par action après ORA et BSA de :

Actif Net Réévalué 20 108 K€

Nombre d’actions après conversion des ORA et exercice des BSA 578.876.150

ANR par actions 0,0347 €

On voit que beaucoup de combinaisons et d'hypothèses sont possibles.

Si FIPP exerçait toutes ses ORA et tous ses BS, elle pourrait monter à 75% du capital !

L'avenir

Le salut de la société, portée à bout de bras par FIPP, ne peut venir que de la vente du site à un  promoteur d'ici le 30 juin 2018.

L'incertitude des élections ayant été levée en mai 2017, le terrain est dégagé.

C'est ce qui explique peut être la poussée de fièvre sur le titre les 18 et 19 mai 2014 : environ 30 M de titres échangés et un cours qui est monté jusqu'à 0,14 € avant de retombé à 0,0,05 €.

Je me souviens d'un Fonds spéculatif luxembourgeois qui avait acheté une grosse ligne il y a 6/7 ans avant de la revendre rapidement. La spéculation guette toujours ce genre de dossier.

En tout cas l'un des principaux intéressé par l'avenir est la société FIPP dont le pdg est le même que celui de FPN : Richard LONSDALE-HANDS.

dernière minute :

Par un communiqué du 19 mai 2017, Euronext à fait savoir que :

6 188 676 ORA avaient été converties en un même nombre d'actions.

L'admission à la côte se fera le 23 mai 2017.

Le nouveau nombre d'actions en circulation passera à : 44 148 579.

Dans le même temps la dette diminuera puisqu'il y aura 6 188 676 ORA en moins.

Pour l'actionnaire c'est donc neutre.

Cette opération est certainement celle d'un détenteur d'ORA qui souhaite monétiser sa ligne (les ORA ne sont remboursables qu'en fin 2019). A partir de demain il pourra inscrire ses 6 188 676 actions nouvelles dans le carnet d'ordre.

Evolution du capital

On sait maintenant qui était concerné par les ventes d'actions le 18 mai 2017.

Au 31 décembre 2016, Ott Partners Limited détenait 10 431 478 actions soit 27,48% du capital.

Ce 18 mai, il a vendu 6 658 229 actions pour ne plus détenir que 3 773 249 actions et 9,94% du capital.

Ensuite il a converti, en actions, 5 838 326 ORA pour finalement détenir 9 611 575 actions soit 19,51% du capital.

Ott Partners Limited détient également 99 169 012 BS pouvant donner lieu à 198 338 024 actions, moyennant un versement de 9,91 M €

Ce 18 mai il y a donc un autre détenteur d'ORA qui a converti 350 000 titres.

Depuis le 18 mai 2017, ce sont 47,4 M de titres qui ont été échangés.

Le nouveau capital se compose de 44,14 M de titres.

S'il y a des vendeurs, il y a aussi un ou des acheteurs !

J'espère que le 21 juin 2017, lors de l'AG, on en saura un peu plus sur ce qui est en train de se passer .....

Encore 24 mai

Dans un communiqué du 24 mai, Euronext annonce un capital de 54 148 579 actions soit 10 M de plus que dans le communiqué du 19 mai.

Sans doute à nouveau la conversion de 10 M d'ORA.

Cela va sans doute encore alimenté la pompe aspirante du nouvel acheteur.

Ce matin, 26 mai à 10h22, ce sont plus d'1M de titres qui ont été acheté à 0,07 €

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19 novembre 2016 6 19 /11 /novembre /2016 18:12

Dernier cours : 0,03 €

Mnémo : FPN (ex ADT)

Capitalisation boursière : 1,14 M €

http://www.fonciere-parisnord.com/

Les capitaux propres au 31 décembre 2015 sont de 3,6 M €. Le « price to book » (ratio capitalisation boursière / capitaux propres), notion très utilisée par les professionnels de la finance, est ainsi de 0,31.

En dessous de 1, c’est considéré comme faible. Plus de 4 c’est le signe d’une société de croissance et en bonne santé.

Vendredi 18 novembre 2016, s'est tenue l'AG pour valider les comptes 2015 et faire le point de la situation de FPN.

3 petits actionnaires étaient présents.

Une discussion ouverte et sincère s'est déroulée, principalement, avec Mr Jean Jacques Rosalia qui est certainement l'homme clé de cette société depuis 4 ans.

Le "Rapport Financier Annuel" de 149 pages a servi de base à cette réunion.

En voici quelques extraits qui me semblent intéressants :

"Foncière Paris Nord a proposé d’étudier en collaboration avec la municipalité plusieurs scenarii d’aménagement global s’articulant autour des grandes lignes du projet soutenu par la Mairie qui pourraient être effectués soit directement par la Foncière soit en partenariat avec un ou plusieurs promoteurs de renom. Le Conseil d’administration de Foncière Paris Nord est convaincu de l’aspect stratégique de ce projet privé dans le cadre du Grand Paris.

La surface actuelle est de 53 000 M² en l’état. La surface constructible n’est pas arrêtée à ce jour et ne peut être estimée de manière suffisamment fiable. Le nouveau PLU permettrait la construction de 87 500 M² d’habitations et de commerces

La durée maximale d’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global est de 5 ans.

Le quartier du Centre d’Affaires fait partie d’un des périmètres de gel, servitude consistant à bloquer toute construction pour une durée maximale de 5 ans, dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global. En conséquence, dans l’attente de cette approbation et donc de la fixation de la surface constructible (pouvant varier à la hausse de celle existante dans des proportions importantes), la juste valeur des immeubles de placement basée sur les revenus et précédemment estimée par un expert indépendant ne peut plus être déterminée de manière fiable.

Le PLU dans sa version votée par le conseil municipal en date du 16 juillet 2015 n’a été refusé initialement par le Préfet qu’en raison d’une insuffisance de densification. Dès lors, le principe de modification de PLU est acté en 2015 et la surface minimale existante du site pérennisée.

Le Centre d’Affaires Paris Nord grâce à sa situation géographique bénéficie d’une desserte par les autoroutes A1 et A3 ainsi que par la N17 et N2. Il doit également bénéficier, mais uniquement à long terme des aménagements prévus dans le cadre du projet « Grand Paris ». En effet, dès 2022, la ville du Blanc-Mesnil bénéficiera des aménagements prévus dans le cadre du projet du « Grand Paris » avec deux nouvelles stations de métro dont une au sein du Parc Jean Duclos (face au Centre d’Affaires Paris Nord). Le développement de ce nouveau réseau de transports augmentera l’attractivité du site pour les entreprises désirant rationnaliser leurs coûts immobiliers tout en maintenant des installations agréables."

Au 19 septembre 2016, les 5 principaux actionnaires déclarés :

(le nombre d'actions étaient de 37 960 253)

- Foncière 7 Investissement : 288 955 actions soit 0,76%,

- Paul Wolfenden : 998 355 actions soit 2,63%,

- Advenis : 2 500 000 actions soit 6,59%,

- FIPP : 8 750 000 actions soit 23,05%

- Ott Partners Limited : 10 431 478 actions soit 27,48% 

détenaient  60,5 % du capital.

Il reste 166 904 175 ORA non converties pouvant donner droit à 166 904 175 actions ou pouvant être remboursées, à 0,05 € chacune, au terme du contrat fin 2019 soit, au pire, un remboursement de 8,35 M €. Ce remboursement ne serait possible que si la société était vendue entre temps.

Il reste 187 005 861 BSA non exercés pouvant donner droit à 374 011 722 actions moyennant un versement de 18 700 566 €.

On voit que beaucoup de combinaisons et d'hypothèses sont possibles.

Si FIPP exerçait toutes ses ORA et tous ses BS, elle pourrait monter à 75% du capital !

La valorisation du patrimoine à 18,5 M € est un minimum puisqu'elle a été faite par rapport à une surface constructible de 53 000 m2. On sait que depuis la validation du PLU, cette surface sera supérieure, probablement autour de 87 000 m2.

Le prix de vente du m2 dans le secteur de FPN est de 3 500 € /m2.

Mais il faudra aménager le site et détruire les bâtiments existants avant toute construction. La marge pourrait être de 500 € /m2.

Bien entendu la société est endettée. Mais une grande partie de la dette a été convertie en ORA.

Alors que restera t-il aux actionnaires ? L'opération devrait, à mon avis, être positive pour quelqu'un qui achèterait des actions au cours actuel. Mais l'avenir est très dépendant de la politique à venir et en particulier des élections de mai 2017.

Les 5 grands actionnaires n'interviennent pas sur le marché autrement que par la conversion d'ORA ou l'exercice de BS.

L'accord, avec les 2 banques, pour reporter les échéances de mars 2016 au 31 décembre 2017 à été signé et validé.

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8 novembre 2016 2 08 /11 /novembre /2016 10:38

Dernier cours : 0,04 €

Mnémo : FPN (ex ADT)

Capitalisation boursière : 1,52 M €

http://www.fonciere-parisnord.com/

Les capitaux propres au 31 décembre 2015 sont de 3,6 M €. Le « price to book » (ratio capitalisation boursière / capitaux propres), notion très utilisée par les professionnels de la finance, est ainsi de 0,42.

En dessous de 1, c’est considéré comme faible. Plus de 4 c’est le signe d’une société de croissance et en bonne santé.

Je n'avais rien écrit sur la société depuis 3 ans mais 2016 m'a semblé être un tournant dans l'évolution de la société FPN.

C'est pourquoi je suis intervenu auprès d'Euronext  et de FPN, début mars 2016, pour qu'officiellement la société perde son statut de SIIC et que l'on puisse acheter des actions dans son PEA.

Officieusement FPN avait perdu son statut de SIIC le 1er janvier 2013 mais elle n'avait jamais fait le nécessaire auprès d'Euronext pour régulariser !!

Tout a été régularisé le 11 mars 2016, avec plus de 3 ans de retard !

Et depuis les évènements se sont précipités, favorablement,  pour FPN.

Le 3 octobre2016 la société a publié un communiqué, très explicite, sur les résultats 2015 (l'essentiel est reproduit ci-dessous).

Dans la foulée, le "Rapport Financier Annuel" de 149 pages a également été publié.

Cela fait de nombreuses années qu'un rapport aussi complet et aussi précis n'avait pas été publié.

En voici quelques extraits qui me semblent intéressants :

"Foncière Paris Nord a proposé d’étudier en collaboration avec la municipalité plusieurs scenarii d’aménagement global s’articulant autour des grandes lignes du projet soutenu par la Mairie qui pourraient être effectués soit directement par la Foncière soit en partenariat avec un ou plusieurs promoteurs de renom. Le Conseil d’administration de Foncière Paris Nord est convaincu de l’aspect stratégique de ce projet privé dans le cadre du Grand Paris.

La surface actuelle est de 53 000 M² en l’état. La surface constructible n’est pas arrêtée à ce jour et ne peut être estimée de manière suffisamment fiable. Le nouveau PLU permettrait la construction de 87 500 M² d’habitations et de commerces

La durée maximale d’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global est de 5 ans.

Le quartier du Centre d’Affaires fait partie d’un des périmètres de gel, servitude consistant à bloquer toute construction pour une durée maximale de 5 ans, dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global. En conséquence, dans l’attente de cette approbation et donc de la fixation de la surface constructible (pouvant varier à la hausse de celle existante dans des proportions importantes), la juste valeur des immeubles de placement basée sur les revenus et précédemment estimée par un expert indépendant ne peut plus être déterminée de manière fiable.

Le PLU dans sa version votée par le conseil municipal en date du 16 juillet 2015 n’a été refusé initialement par le Préfet qu’en raison d’une insuffisance de densification. Dès lors, le principe de modification de PLU est acté en 2015 et la surface minimale existante du site pérennisée.

Le Centre d’Affaires Paris Nord grâce à sa situation géographique bénéficie d’une desserte par les autoroutes A1 et A3 ainsi que par la N17 et N2. Il doit également bénéficier, mais uniquement à long terme des aménagements prévus dans le cadre du projet « Grand Paris ». En effet, dès 2022, la ville du Blanc-Mesnil bénéficiera des aménagements prévus dans le cadre du projet du « Grand Paris » avec deux nouvelles stations de métro dont une au sein du Parc Jean Duclos (face au Centre d’Affaires Paris Nord). Le développement de ce nouveau réseau de transports augmentera l’attractivité du site pour les entreprises désirant rationnaliser leurs coûts immobiliers tout en maintenant des installations agréables."

Au 5 juillet 2016, les 5 principaux actionnaires déclarés :

(au 1er août 2016 le nombre d'actions étaient de 37 545 253)

- Foncière 7 Investissement : 288 955 actions soit 0,77%,

- Better Options LLP : 779 441 actions soit 2,07%,

- Advenis : 2 500 000 actions soit 6,65%,

- Ott Partners Limited : 6 457 216 actions soit 17,20%  

- FIPP : 8 750 000 actions soit 23,31%,

détenaient  50 % du capital.

Alain Duménil détient-il des actions en propre, autrement que par l'intermédiaire de FIPP ou de F7I ?

415 000 actions nouvelles ont été encore crées en septembre 2016, par remboursement d'ORA, mais je ne sais pas pour qui !

Si FIPP exerçait toutes ses ORA et tous ses BS, elle pourrait monter à 75% du capital !

Je pense que la valorisation du patrimoine à 18,5 M € est un minimum garanti mais qu'il pourrait varier à la hausse dans des proportions importantes. C'est ce qui explique la montée au capital rapide des 5 actionnaires ci-dessus.

 

Communiqué sur les Résultats au 31 Décembre 2015

A Paris, le 3 octobre 2016

Patrimoine

18,5 Millions d'euros (y compris Restaurant Inter Entreprises)

Résultat net consolidé

829 K€

ANR

ANR consolide : 3 599 K€

ANR consolide dilue par action après conversion des ORA : 0,018 euro

ANR consolide dilue par action après conversion des ORA et exercice des BSA : 0,039 euro

Cours de bourse au 3 octobre 2016

0,04 euro

Faits marquants de l'exercice :

- La révision du PLU s'est poursuivie au cours de l'année 2015 pour aboutir le 2 mai 2016 a l'entrée en vigueur d'un nouveau PLU (purge de tous recours le 2 juillet 2016) ;

- Les négociations avec les services fiscaux concernant les contestations des taxes foncières ont continue en 2015. Elles ont abouti le 27 juin 2016 par la conclusion avec la Commission des Chefs des Services Financiers (CCSF) de Seine Saint Denis d'un accord de règlement partiel de la dette exigible de 2 375 K€ avec mise en place d'un échéancier jusqu'en juin 2018. Un premier versement de 800 K€ est intervenu en juillet 2016 ;

- L'obtention du nouveau PLU a permis au groupe d'entrer en négociation avec ses deux banques pour reporter l'exigibilité de sa dette financière de 6 107 K€ initialement fixée au 18 mars 2016. Un accord de principe a été trouve pour reporter, dans un premier temps, l'échéance au 31 décembre 2017. Un avenant au protocole de 2014 est en cours de rédaction ;

- Un patrimoine évalue selon la méthode du coût amorti à 18,5 Millions d'euros entièrement situe au Centre d'Affaires Paris Nord (LE BLANC MESNIL) (changement de méthode comptable conforme aux règles d'IAS 40, la juste valeur des actifs immobiliers n'étant plus déterminable de manière fiable suivant l'entrée en vigueur du nouveau PLU) ;

- Protocole transactionnel avec Advenis (Ex litige Adyal) finalise en janvier 2016 et générant l'encaissement de 300 K€ en février 2016 ;

- Augmentation du capital social d'un montant global de 113 K€ suivant l'exercice partiel d'ORA et de BSA au cours de l'exercice.

Patrimoine

Au 31 décembre 2015, le patrimoine du Groupe Foncière Paris Nord est compose de 3 immeubles de bureaux et d'un Restaurant Inter Entreprises situes au Centre d'Affaires Paris Nord - 183 avenue Descartes au BLANC MESNIL (93) :

- Les immeubles Ampère, Continental et les services généraux représentent une surface totale d'environ 39 000 m2 ;

- Le bâtiment Bonaparte partiellement démoli a une SHON de 15 000 m2.

Suivant la validation du nouveau PLU purge de tous recours le 2 juillet 2016, le centre a été classe en zone UAb et fait partie des projets urbains de la Ville du Blanc Mesnil. A ce titre le Centre d'affaires Paris Nord pourrait se transformer en un nouveau quartier de ville comprenant logements, activités tertiaires et équipements.

Néanmoins, le quartier du Centre d'Affaire fait partie d'un des périmètres de gel de la commune du Blanc Mesnil, servitude consistant a bloquer toute construction pour une durée maximale de 5 ans, dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global.

Compte tenu de ces éléments nouveaux, la méthode d'évaluation du patrimoine immobilier a été modifiée. En effet, dans le cadre de la norme d'IAS 40 « immeubles de placement », le patrimoine immobilier était évalue précédemment selon la méthode de la juste valeur. Cette méthode de valorisation n'est plus pertinente au regard du nouveau PLU pour les raisons suivantes :

- Le changement de destination du site (de centre d'affaire en quartier résidentiel), rendu possible par le nouveau PLU,

- La surface actuelle est de 53 000 M2 en l'état. La surface constructible n'est pas arrêtée a ce jour et ne peut être estimée de manière suffisamment fiable. Le nouveau PLU permettrait la construction de 87500 M2 d'habitations et de commerce ;

- Le quartier du Centre d'Affaire fait partie d'un des périmètres de gel ;

- La durée maximale d'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global est de 5 ans.

En conséquence, le modèle de valorisation base sur les revenus, duquel découlait la juste valeur du patrimoine, doit être abandonne, la juste valeur n'étant plus déterminable de manière fiable. Au 31 décembre 2015, la méthode de valorisation retenue est celle de la méthode du coût amorti qui se justifie de la manière suivante :

- Le PLU dans sa version votée par le conseil municipal en date du 16 juillet 2015 a été refuse initialement par le Préfet en raison d'une insuffisance de densification. Des lors, le principe de modification de PLU est acté en 2015 et la surface minimale existante du site pérennisée.

Au regard des éléments ci dessus, il a été décide de reprendre les provisions pour dépréciation antérieurement comptabilisées sur le patrimoine immobilier pour un total net de 4 465 K€. Au 31 décembre 2015, il ressort une valeur nette de patrimoine immobilier de 18 515 K€.

Actif Net Réevalue

Au 31 décembre 2015, l'Actif Net Réévalue consolide est de 3 599 K€, y compris les ORA comptabilisées en fonds propres pour un montant de 8 805 K€.

Perspectives

La révision du PLU obtenue a déjà eu divers effets positifs pour le Groupe FPN :

- Accord avec la CCSF sur les contestations de taxes foncières :

Poursuivant ses réclamations au cours de l'exercice 2015, la société Pamier, filiale a 100% du groupe FPN, a été assignée le 21 janvier 2016 en liquidation judiciaire devant le Tribunal de Commerce de Paris, par le Service des Impôts du Blanc Mesnil (reliquats des taxes foncières 2010, 2012 a 2015, taxe sur les bureaux 2012 a 2014 et la taxe sur les locaux vacants 2015).

Les services fiscaux ont ainsi accorde à la société un délai de paiement pour les impositions ne faisant pas l'objet d'une réclamation, moyennant une inscription hypothécaire sur l'immeuble Le Bonaparte. La société Pamier a effectué un premier versement de 800 000 euros le 8 juillet 2016 et s'est engagée a verser 800 000 euros le 8 juillet 2017 et la somme de 775 396,75 euros le 8 juillet 2018. La conclusion de cet accord a été possible grâce au soutien des deux principaux actionnaires du Groupe FPN.

Le Trésor public a convenu d'envisager une remise de pénalités au terme de la procédure de règlement en cas de respect des échéances fixées.

Compte tenu de cet accord, les services fiscaux se sont désistés de leur action en liquidation judiciaire de la société Pamier lors de l'audience du 21 septembre 2016. La procédure est close.

La taxe foncière restant donc due a ce jour s'élève a 3,1 M€ pour les années 2012 a 2015. Concernant les années 2014 et 2015, les taxes foncières ne sont pas exigibles car elles font l'objet de réclamations assorties de demandes de sursis de paiement sur lesquelles l'Administration n'a pas encore statué.

La Société estime que les différentes procédures intentées en 2015 par notre conseil, le cabinet De Gaulle & Fleurance, et sa reprise prochaine de contact avec l'Administration locale pour, a nouveau, chercher une solution amiable sur ce dossier, rendent peu probable un décaissement de taxe foncière d'ici la fin de l'année 2016 (a ce jour, aucune mise en recouvrement n'est parvenue a la Société).

- Négociation sur le report de l'exigibilité de la dette bancaire :

Suite aux perspectives ouvertes par le nouveau PLU de la ville du Blanc Mesnil, la société a obtenu le 22 septembre 2016 l'accord de principe de ses deux banques pour reporter dans un premier temps au 31 décembre 2017, l'échéance de mars 2016 (dette bancaire de 6 M€).

Cet accord reste a formaliser par la signature d'un avenant en cours de rédaction a cette même date. Aucun remboursement d'emprunts en principal, soit 6 M€, dus aux banques Crédit Foncier et Sade n'a été pris en compte dans le budget de trésorerie établi pour la période 2016 à juin 2018.

- Soutien d'un des principaux actionnaires du groupe :

Au delà du soutien apporte au Groupe FPN par l'un de ses principaux actionnaires, la société FIPP, pour respecter l'accord conclu avec la CCSF (déjà 800 K€ apportes en juillet 2016 par FIPP), cet actionnaire s'est également engagé à apporter au Groupe FPN 1 850 K€ au cours de la période du 1er janvier 2016 au 30 juin 2018 (dans la limite des besoins qui seront constatés). La société FIPP a déjà apportée 200 K€ en juillet 2016.

Le Conseil d'Administration précise à nouveau que les perspectives très favorables offertes par le nouveau PLU doivent faire face a la lourdeur de la procédure administrative d'approbation du nouveau projet d'aménagement du site qui ne permet pas à Foncière Paris Nord d'avoir une vision précise du calendrier de décisions prises par la Mairie et par le préfet qui valide ce projet.

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6 novembre 2016 7 06 /11 /novembre /2016 15:14

Dernier cours : 0,04 €

Mnémo : FPN (ex ADT)

Capitalisation boursière : 1,52 M €

http://www.fonciere-parisnord.com/

Les capitaux propres au 31 décembre 2015 sont de 3,6 M €. Le « price to book » (ratio capitalisation boursière / capitaux propres), notion très utilisée par les professionnels de la finance, est ainsi de 0,42.

En dessous de 1, c’est considéré comme faible. Plus de 4 c’est le signe d’une société de croissance et en bonne santé.

Je n'avais rien écrit sur la société depuis 3 ans mais 2016 m'a semblé être un tournant dans l'évolution de la société FPN.

C'est pourquoi je suis intervenu auprès d'Euronext  et de FPN, début mars 2016, pour qu'officiellement la société perde son statut de SIIC et que l'on puisse acheter des actions dans son PEA.

Officieusement FPN avait perdu son statut de SIIC le 1er janvier 2013 mais elle n'avait jamais fait le nécessaire auprès d'Euronext pour régulariser !!

Tout a été régularisé le 11 mars 2016, avec plus de 3 ans de retard !

Et depuis les évènements se sont précipités, favorablement,  pour FPN.

Le 3 octobre2016 la société a publié un communiqué, très explicite, sur les résultats 2015 (l'essentiel est reproduit ci-dessous).

Dans la foulée, le "Rapport Financier Annuel" de 149 pages a également été publié.

Cela fait de nombreuses années qu'un rapport aussi complet et aussi précis n'avait pas été publié.

En voici quelques extraits qui me semblent intéressants :

"Foncière Paris Nord a proposé d’étudier en collaboration avec la municipalité plusieurs scenarii d’aménagement global s’articulant autour des grandes lignes du projet soutenu par la Mairie qui pourraient être effectués soit directement par la Foncière soit en partenariat avec un ou plusieurs promoteurs de renom. Le Conseil d’administration de Foncière Paris Nord est convaincu de l’aspect stratégique de ce projet privé dans le cadre du Grand Paris.

La surface actuelle est de 53 000 M² en l’état. La surface constructible n’est pas arrêtée à ce jour et ne peut être estimée de manière suffisamment fiable. Le nouveau PLU permettrait la construction de 87 500 M² d’habitations et de commerces

La durée maximale d’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global est de 5 ans.

Le quartier du Centre d’Affaires fait partie d’un des périmètres de gel, servitude consistant à bloquer toute construction pour une durée maximale de 5 ans, dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global. En conséquence, dans l’attente de cette approbation et donc de la fixation de la surface constructible (pouvant varier à la hausse de celle existante dans des proportions importantes), la juste valeur des immeubles de placement basée sur les revenus et précédemment estimée par un expert indépendant ne peut plus être déterminée de manière fiable.

Le PLU dans sa version votée par le conseil municipal en date du 16 juillet 2015 n’a été refusé initialement par le Préfet qu’en raison d’une insuffisance de densification. Dès lors, le principe de modification de PLU est acté en 2015 et la surface minimale existante du site pérennisée.

Le Centre d’Affaires Paris Nord grâce à sa situation géographique bénéficie d’une desserte par les autoroutes A1 et A3 ainsi que par la N17 et N2. Il doit également bénéficier, mais uniquement à long terme des aménagements prévus dans le cadre du projet « Grand Paris ». En effet, dès 2022, la ville du Blanc-Mesnil bénéficiera des aménagements prévus dans le cadre du projet du « Grand Paris » avec deux nouvelles stations de métro dont une au sein du Parc Jean Duclos (face au Centre d’Affaires Paris Nord). Le développement de ce nouveau réseau de transports augmentera l’attractivité du site pour les entreprises désirant rationnaliser leurs coûts immobiliers tout en maintenant des installations agréables."

Au 5 juillet 2016, les 5 principaux actionnaires déclarés (Foncière 7 Investissement : 0,77%, Better Options LLP : 2,42%, Advenis : 12,23%, FIPP : 23,31%, Ott Partners Limited : 28,14%)  détenaient 66,87 % du capital.

Alain Duménil détient-il des actions en propre, autrement que par l'intermédiaire de FIPP ou de F7I ?

Je pense que la valorisation du patrimoine à 18,5 M € est un minimum garanti mais qu'il pourrait varier à la hausse dans des proportions importantes. C'est ce qui explique la montée au capital rapide des 5 actionnaires ci-dessus.

 

Communiqué sur les Résultats au 31 Décembre 2015

A Paris, le 3 octobre 2016

Patrimoine

18,5 Millions d'euros (y compris Restaurant Inter Entreprises)

Résultat net consolidé

829 K€

ANR

ANR consolide : 3 599 K€

ANR consolide dilue par action après conversion des ORA : 0,018 euro

ANR consolide dilue par action après conversion des ORA et exercice des BSA : 0,039 euro

Cours de bourse au 3 octobre 2016

0,04 euro

Faits marquants de l'exercice :

- La révision du PLU s'est poursuivie au cours de l'année 2015 pour aboutir le 2 mai 2016 a l'entrée en vigueur d'un nouveau PLU (purge de tous recours le 2 juillet 2016) ;

- Les négociations avec les services fiscaux concernant les contestations des taxes foncières ont continue en 2015. Elles ont abouti le 27 juin 2016 par la conclusion avec la Commission des Chefs des Services Financiers (CCSF) de Seine Saint Denis d'un accord de règlement partiel de la dette exigible de 2 375 K€ avec mise en place d'un échéancier jusqu'en juin 2018. Un premier versement de 800 K€ est intervenu en juillet 2016 ;

- L'obtention du nouveau PLU a permis au groupe d'entrer en négociation avec ses deux banques pour reporter l'exigibilité de sa dette financière de 6 107 K€ initialement fixée au 18 mars 2016. Un accord de principe a été trouve pour reporter, dans un premier temps, l'échéance au 31 décembre 2017. Un avenant au protocole de 2014 est en cours de rédaction ;

- Un patrimoine évalue selon la méthode du coût amorti à 18,5 Millions d'euros entièrement situe au Centre d'Affaires Paris Nord (LE BLANC MESNIL) (changement de méthode comptable conforme aux règles d'IAS 40, la juste valeur des actifs immobiliers n'étant plus déterminable de manière fiable suivant l'entrée en vigueur du nouveau PLU) ;

- Protocole transactionnel avec Advenis (Ex litige Adyal) finalise en janvier 2016 et générant l'encaissement de 300 K€ en février 2016 ;

- Augmentation du capital social d'un montant global de 113 K€ suivant l'exercice partiel d'ORA et de BSA au cours de l'exercice.

Patrimoine

Au 31 décembre 2015, le patrimoine du Groupe Foncière Paris Nord est compose de 3 immeubles de bureaux et d'un Restaurant Inter Entreprises situes au Centre d'Affaires Paris Nord - 183 avenue Descartes au BLANC MESNIL (93) :

- Les immeubles Ampère, Continental et les services généraux représentent une surface totale d'environ 39 000 m2 ;

- Le bâtiment Bonaparte partiellement démoli a une SHON de 15 000 m2.

Suivant la validation du nouveau PLU purge de tous recours le 2 juillet 2016, le centre a été classe en zone UAb et fait partie des projets urbains de la Ville du Blanc Mesnil. A ce titre le Centre d'affaires Paris Nord pourrait se transformer en un nouveau quartier de ville comprenant logements, activités tertiaires et équipements.

Néanmoins, le quartier du Centre d'Affaire fait partie d'un des périmètres de gel de la commune du Blanc Mesnil, servitude consistant a bloquer toute construction pour une durée maximale de 5 ans, dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global.

Compte tenu de ces éléments nouveaux, la méthode d'évaluation du patrimoine immobilier a été modifiée. En effet, dans le cadre de la norme d'IAS 40 « immeubles de placement », le patrimoine immobilier était évalue précédemment selon la méthode de la juste valeur. Cette méthode de valorisation n'est plus pertinente au regard du nouveau PLU pour les raisons suivantes :

- Le changement de destination du site (de centre d'affaire en quartier résidentiel), rendu possible par le nouveau PLU,

- La surface actuelle est de 53 000 M2 en l'état. La surface constructible n'est pas arrêtée a ce jour et ne peut être estimée de manière suffisamment fiable. Le nouveau PLU permettrait la construction de 87500 M2 d'habitations et de commerce ;

- Le quartier du Centre d'Affaire fait partie d'un des périmètres de gel ;

- La durée maximale d'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global est de 5 ans.

En conséquence, le modèle de valorisation base sur les revenus, duquel découlait la juste valeur du patrimoine, doit être abandonne, la juste valeur n'étant plus déterminable de manière fiable. Au 31 décembre 2015, la méthode de valorisation retenue est celle de la méthode du coût amorti qui se justifie de la manière suivante :

- Le PLU dans sa version votée par le conseil municipal en date du 16 juillet 2015 a été refuse initialement par le Préfet en raison d'une insuffisance de densification. Des lors, le principe de modification de PLU est acté en 2015 et la surface minimale existante du site pérennisée.

Au regard des éléments ci dessus, il a été décide de reprendre les provisions pour dépréciation antérieurement comptabilisées sur le patrimoine immobilier pour un total net de 4 465 K€. Au 31 décembre 2015, il ressort une valeur nette de patrimoine immobilier de 18 515 K€.

Actif Net Réevalue

Au 31 décembre 2015, l'Actif Net Réévalue consolide est de 3 599 K€, y compris les ORA comptabilisées en fonds propres pour un montant de 8 805 K€.

Perspectives

La révision du PLU obtenue a déjà eu divers effets positifs pour le Groupe FPN :

- Accord avec la CCSF sur les contestations de taxes foncières :

Poursuivant ses réclamations au cours de l'exercice 2015, la société Pamier, filiale a 100% du groupe FPN, a été assignée le 21 janvier 2016 en liquidation judiciaire devant le Tribunal de Commerce de Paris, par le Service des Impôts du Blanc Mesnil (reliquats des taxes foncières 2010, 2012 a 2015, taxe sur les bureaux 2012 a 2014 et la taxe sur les locaux vacants 2015).

Les services fiscaux ont ainsi accorde à la société un délai de paiement pour les impositions ne faisant pas l'objet d'une réclamation, moyennant une inscription hypothécaire sur l'immeuble Le Bonaparte. La société Pamier a effectué un premier versement de 800 000 euros le 8 juillet 2016 et s'est engagée a verser 800 000 euros le 8 juillet 2017 et la somme de 775 396,75 euros le 8 juillet 2018. La conclusion de cet accord a été possible grâce au soutien des deux principaux actionnaires du Groupe FPN.

Le Trésor public a convenu d'envisager une remise de pénalités au terme de la procédure de règlement en cas de respect des échéances fixées.

Compte tenu de cet accord, les services fiscaux se sont désistés de leur action en liquidation judiciaire de la société Pamier lors de l'audience du 21 septembre 2016. La procédure est close.

La taxe foncière restant donc due a ce jour s'élève a 3,1 M€ pour les années 2012 a 2015. Concernant les années 2014 et 2015, les taxes foncières ne sont pas exigibles car elles font l'objet de réclamations assorties de demandes de sursis de paiement sur lesquelles l'Administration n'a pas encore statué.

La Société estime que les différentes procédures intentées en 2015 par notre conseil, le cabinet De Gaulle & Fleurance, et sa reprise prochaine de contact avec l'Administration locale pour, a nouveau, chercher une solution amiable sur ce dossier, rendent peu probable un décaissement de taxe foncière d'ici la fin de l'année 2016 (a ce jour, aucune mise en recouvrement n'est parvenue a la Société).

- Négociation sur le report de l'exigibilité de la dette bancaire :

Suite aux perspectives ouvertes par le nouveau PLU de la ville du Blanc Mesnil, la société a obtenu le 22 septembre 2016 l'accord de principe de ses deux banques pour reporter dans un premier temps au 31 décembre 2017, l'échéance de mars 2016 (dette bancaire de 6 M€).

Cet accord reste a formaliser par la signature d'un avenant en cours de rédaction a cette même date. Aucun remboursement d'emprunts en principal, soit 6 M€, dus aux banques Crédit Foncier et Sade n'a été pris en compte dans le budget de trésorerie établi pour la période 2016 à juin 2018.

- Soutien d'un des principaux actionnaires du groupe :

Au delà du soutien apporte au Groupe FPN par l'un de ses principaux actionnaires, la société FIPP, pour respecter l'accord conclu avec la CCSF (déjà 800 K€ apportes en juillet 2016 par FIPP), cet actionnaire s'est également engagé à apporter au Groupe FPN 1 850 K€ au cours de la période du 1er janvier 2016 au 30 juin 2018 (dans la limite des besoins qui seront constatés). La société FIPP a déjà apportée 200 K€ en juillet 2016.

Le Conseil d'Administration précise à nouveau que les perspectives très favorables offertes par le nouveau PLU doivent faire face a la lourdeur de la procédure administrative d'approbation du nouveau projet d'aménagement du site qui ne permet pas a Foncière Paris Nord d'avoir une vision précise du calendrier de décisions prises par la Mairie et par le préfet qui valide ce projet.

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25 octobre 2013 5 25 /10 /octobre /2013 15:23

FPN logo

Dernier cours : 0,27 €

Mnémo : FPN (ex ADT)

Capitalisation boursière : 1,17 M €

http://www.fonciere-parisnord.com/

Je ne comprend toujours pas ce qui motive un cours de bourse aussi élevé pour une action dont l'ANR est de -0,64 € !

 

RESULTATS 1er SEMESTRE 2013

Chiffres clefs

Patrimoine

14 Millions d’euros (y compris RIE)

Résultat semestriel net consolidé

(1.465 K€)

Actif Net Réévalué au 30.06.2013

(2 792 K€)

 A Paris, le 25 Octobre 2013

- Un patrimoine entièrement situé au Centre d’Affaires Paris-Nord (LE BLANC MESNIL),

 - Valeur expertisée de 14 Millions d’euros (soit 289 €/m²) du patrimoine,

 - Les comptes semestriels au 30 juin 2013 ont été arrêtés par le Conseil d’Administration le 24 Octobre 2013,

 - Filiales sous mandat ad hoc afin d’accélérer la renégociation de la dette bancaire en cours de finalisation,

 - Une étude pour réhabilitation du bâtiment Le Bonaparte en bureaux avec transfert des locataires,

 - Les procédures de revue limitée sur les comptes consolidés ont été effectuées. Le rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle est en cours d'émission

Le chiffre d’affaires du 1er semestre 2013 s’est élevé à 901 K€ (loyers 641 K€ et charges refacturables 260 K€) contre 975 K€ au 1er semestre 2012 (loyers 663 K€ et charges refacturables 312 K€).

Patrimoine

Au 30 juin 2013, le patrimoine de Groupe Foncière Paris Nord est composé des 3 immeubles de bureaux et d’un RIE situés au Centre d’Affaires Paris-Nord – 183 avenue Descartes au BLANC MESNIL (93), représentant une surface totale de 52 600 m².

Le patrimoine du Groupe a fait l’objet d’une expertise réalisée par la société DTZ EUREXI.

L’expertise a été réalisée, comme pour les exercices précédents, selon des critères définis dans la Charte de l’expertise en Evaluation Immobilière et appliqués par l’ensemble des sociétés foncières cotées. La valeur d’expertise ressort à 14,00 M€.

A noter que le 19 avril 2013, la SARL AD INVEST a levé l’option sur le crédit-bail, qui portait sur l’immeuble « AMPERE », auprès de son crédit bailleur pour un montant de 1 170 750 €, avant déduction de l’avance crédit preneur de 125 798 €.

Actif net Réévalué

 Au 30 juin 2013, l’Actif Net réévalué hors droits se monte à (2 792 K€).

 Perspectives

Mandat ad hoc

 Le Président du Tribunal de Commerce de Paris a, le 29 avril 2013, nommé Maitre Laurent Le Guernevé, administrateur judiciaire, en qualité de mandataire ad hoc, avec la mission d’assister le dirigeant des sociétés SARL PAMIER, SCI BLANAP et SARL AD INVEST dans le cadre des discussions avec le Crédit Foncier, la Sade et FIPP et toute autre partie afin de parvenir à la formalisation de l’accord permettant le financement et le bon déroulement du projet de restructuration immobilière envisagé et d’assurer la pérennité de leurs activités. Le Président du Tribunal de Commerce a fixé la durée de la mission du mandataire à quatre mois qui, en cas de besoin justifié, pourra être prorogée sur demandes des dirigeants légaux. Une réunion a eu lieu avec des représentants du Crédit Foncier le 11 juillet.

Au terme de la première phase de quatre mois, les négociations n’ont pas abouti à la signature d’un accord. Le représentant légal des sociétés PAMIER, AD INVEST et BLANAP a sollicité auprès du Président du Tribunal de Commerce de Paris le renouvellement de la mission de Maitre Laurent Le Guernevé, pour une durée de quatre mois.

 Le 14 octobre 2013, la prolongation a été obtenue pour 3 mois à compter du 29 août 2013.

 Le mandataire ad hoc Maître Laurent Le Guernevé avait tout d'abord formulé au Crédit Foncier une demande de report de 30 mois des échéances d'amortissement de prêt. Cette offre ayant été rejetée, Messieurs Jean-François Ott et Alain Dumenil ont alors conjointement formulé une offre de rachat de la créance du Crédit Foncier de France (CFF) qui a elle aussi été refusée. 
La dernière réunion du 22 Octobre 2013, où étaient présents des représentants du CFF et de la SADE a permis d'aboutir à un accord de principe visant au rééchelonnement de la dette bancaire pour 24 mois, en contrepartie d'un remboursement partiel. Cet accord devrait être formalisé dans les prochaines semaines. Cette restructuration facilitera les opérations de redéveloppement actuellement à l'étude sous réserve d'un accord définitif des autorités bancaires.

Rachat de créance

Dans le cadre de la restructuration de la dette du groupe, Foncière Paris Nord, a fait l'acquisition de créances détenues par certains de ses fournisseurs dans les filiales et au niveau des deux Syndicats de copropriété.

Internalisation des services aux utilisateurs

Le 29 mars 2013, FONCIERE PARIS NORD a fait l'acquisition de la société ARADIA, employeur de deux hôtesses d'accueil et d'un agent de maintenance. Ce rachat s'inscrit dans le processus de ré-internalisation des services généraux et de rationalisation des coûts d'exploitation.

Préavis de départ locataire

Fin mars 2013, deux sociétés locataires du bâtiment Ampère ont signifié à la société BLANAP leur préavis de départ par acte extrajudiciaire pour la fin du mois de septembre 2013.

La direction de FONCIERE PARIS NORD s'est rapprochée de ces deux sociétés afin de mieux comprendre les raisons de leur départ. Les négociations enclenchées avec un de ces deux locataires ont abouti et permis la signature d'un bail dérogatoire pour une durée de 23 mois.

Le second locataire (qui occupait 300 m²) a, quant à elle ; quitté les locaux le 30 septembre 2013.

Hormis ce départ et quelques expulsions, il n'est à signaler aucune modification majeure sur l'état locatif au cours du premier semestre.

Décision de la Commission des sanctions de l'AMF du 5 juin 2013 :

Foncière Paris Nord a pris connaissance de la décision de la commission des sanctions de l'AMF du 5 juin 2013  qui prononce à son encontre une amende de 50 000 euros. Cette décision pénalisant les actionnaires de la Société a fait l'objet d'un recours en annulation.

Regroupement des actions et réduction de capital

Une Assemblée Générale Extraordinaire en date du 11 décembre 2012 a approuvé à l'unanimité des actionnaires présents ou représentés la réduction du capital social. A compter du 1er janvier 2013,  le capital de FPN est désormais de 564 748,24 €, divisé en 4 344 218 actions ordinaires entièrement libérées.
Cette diminution a eu pour conséquence la sortie du régime SIIC à compter du 1er janvier 2013. La Société garde une obligation distributive de 993 K€. Il n'existe pas d'échéance pour procéder à cette distribution, celle-ci sera réalisée lorsque la Société aura recouvré un résultat suffisant.

Continuité d’exploitation

 A – Budget de trésorerie

Les comptes semestriels ont été établis dans une hypothèse de continuité d’exploitation sur la base d’un budget de trésorerie permettant d’assurer l’équilibre financier de la société.

Un budget de trésorerie couvrant la période du 1er septembre 2013 au 31 août 2014 a été établi sur la base des éléments suivants :

L’apport au cours du 1er semestre 2014 se fera pour 300 000 € (en plus des 240 000€ prévus déjà en novembre 2013) par les sociétés Ott Properties et FIPP. Les représentants de ces sociétés, Jean-François Ott et Richard Lonsdale-Hands, siégeant tous deux au Conseil d’Administration, ont renouvelé leur soutien financier à Foncière Paris Nord lors du Conseil d’Administration s’étant tenu le 3 octobre 2013.

Aucun remboursement d’emprunt en principal dus aux banques Crédit Foncier et Sade n’a été planifié avant la fin de la négociation avec les banques en cours.

Les décaissements de taxe foncière sont limités :

- à 20 000 € par mois pour BLANAP (conformément aux accords en cours avec l’administration fiscale),

- à 19 125 € par mois pour PAMIER .

B- Point d’avancement Projet

L’affectation actuelle du site sur lequel est érigé le Centre d’Affaires Paris Nord est trop restreinte et doit être élargie. Le changement d’affectation et l’autorisation de construction de bâtiments à un usage autre que tertiaire nécessite une modification du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la ville du Blanc-Mesnil. Des échanges ont eu lieu, notamment les 26 mars 2013, 3 juillet 2013 et 22 octobre 2013 avec la municipalité du Blanc Mesnil. Ces échanges ont permis à Orco Property Group de présenter le projet qu’il projette de réaliser pour son client FPN.

 La municipalité accueille de manière favorable ce projet. Le principe de la mixité du site est bien intégré comme étant le seul moyen d’assurer la pérennité et la viabilité économique du site. L’obstacle imprévu a été le blocage de la révision du PLU au début du mois de juin et ce suite à une décision préfectorale au regard d’une zone à risque identifiée aux alentours de la gare du Blanc Mesnil (qui existe depuis 150 ans).

Le maire, en signe de protestation de cette décision préfectorale a décidé de suspendre le processus de révision sur l’ensemble de la commune afin de ne pas défavoriser les propriétaires des terrains situés dans ladite zone à risque.

De ce fait, bien que le site du centre d’affaires soit hors du périmètre, les moyens d’action sont en l’état gelés.

Afin de sortir au plus vite de cette situation de blocage, le Maire a évoqué la possibilité de déclencher une procédure de Déclaration de Projet.

Cette décision semble donc démontrer l’intérêt et le soutien de la municipalité à ce projet à pouvoir éventuellement contourner le gel de la révision du PLU sur la parcelle du Centre d’Affaires Paris Nord.

Un avenant au contrat d’études préalable (dont les principales caractéristiques ont été décrites dans l’annexe aux comptes consolidés au 31 décembre 2012 paragraphe 1.5) a été signé le 4 juin 2013 entre la FONCIERE PARIS NORD et la société ORCO PROPERTY GROUP. Celui-ci augmente le périmètre contractuel initialement prévu en y ajoutant l’immeuble Le Bonaparte et prolonge le contrat d’une durée de 6 mois. Le montant des honoraires facturés à ce jour s’élève à 675 K€ TTC.

A l’heure actuelle, ORCO fait préparer par les soins d’une équipe d’architectes et de maîtrise d’œuvre un dossier de demande de permis de construire complet sur l’immeuble Le Bonaparte, dont le formalisme respectera la réglementation en vigueur et répondra aux attentes des services instructeurs.

Evènements postérieurs à la clôture

Capitalisation de créances

Le Conseil d’ Administration du 3 octobre a validé une opération visant la capitalisation de certaines créances (dont celles de FIPP et ORCO) représentant un montant d’environ 7 000 K€ qui permettra le désendettement partiel de la société. L’opération a été présentée par le conseil financier de Foncière Paris Nord à l’Autorité des Marchés Financiers le 8 Octobre 2013.

A propos de Foncière Paris Nord

Foncière Paris Nord, foncière cotée au compartiment C d’Euronext Paris. La société est présidée par Monsieur Richard LONSDALE-HANDS, Président Directeur Général

 

Code ISIN : 0000064594

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12 juin 2013 3 12 /06 /juin /2013 12:46

FPN logo

Dernier cours : 0,24 €

Mnémo : FPN (ex ADT)

Capitalisation boursière : 1 M €

http://www.fonciere-parisnord.com/

Sur son site internet, la société a publié un communiqué, assez clair et complet, pour donner un point de la situation financière actuelle ainsi que les comptes 2012.

Les comptes 2012 sont simples :

èCA 2012 = 2 177 K € contre 2 360 K € en 2011

èRN 2012 = -892 K €

èet surtout un ANR (Actif Net Réévalué) négatif de 1 406 K €

Le patrimoine est toujours évalué à 14 M €

Les dettes, vis-à-vis des banques et de FIPP, se montent à 11,82 M € (6,59 M € + 5,23 M €) !

A cela s’ajoutent des dettes vis-à-vis du FISC

Le 29 avril 2013, un « mandataire ad hoc » a été nommé. Cet administrateur judiciaire est en charge de négocier avec les créanciers (banquiers : Crédit Foncier et SADE + FIPP) pour essayer de trouver un accord entre eux et FPN sur l’aménagement de la dette.

Et cerise sur le gâteau, l’AMF a infligé une amende de 50 000 € à FPN le 5 juin 2013.

Seul un accord permettra le bon déroulement du projet de restructuration immobilière envisagé.

Ce projet permettrait de donner une affectation complémentaire au Centre du Blanc Mesnil. Il a été élaboré par Orco. Il nécessite divers dépôts de permis de construire et donc une modification du PLU (Plan Local D’Urbanisme) de la ville du Blanc Mesnil. Avec les délais d’enquêtes publiques, les différents recours et les recherches de financement, on est partie pour des années de galère !!

 

Le coût de ce projet est estimé à 50 M € !

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2 avril 2013 2 02 /04 /avril /2013 14:38

FPN-logo.jpg

Dernier cours : 0,26 €

Mnémo : FPN (ex ADT)

Capitalisation boursière : 1,12 M €

http://www.fonciere-parisnord.com/

 

ADT devenue Foncière Paris Nord a un nouveau site internet très complet :

http://www.fonciere-parisnord.com/

On peut ainsi y trouver :

- la composition des biens

- la structure de l’actionnariat actuel

- un outil pour ceux qui y rechercheraient des m2 à louer

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19 mars 2013 2 19 /03 /mars /2013 18:02

ADT logo

Dernier cours : 0,27 €

Mnémo : FPN (ex ADT)

Capitalisation boursière : 1,17 M €

http://www.adtsiic.eu/

A l’occasion de la publication du communiqué AMF suivant :

http://www.amf-france.org/inetbdif/viewdoc/affiche.aspx?id=80777&txtsch=

on a confirmation que JF OTT (pdg d’ORCO) détient, directement ou indirectement (par l’intermédiaire d’une société Chypriote)  6,14% du capital de Foncière Paris Nord.

Ce reclassement se fait sans doute en prévision de la prochaine AK ?

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