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19 novembre 2016 6 19 /11 /novembre /2016 18:12

Dernier cours : 0,03 €

Mnémo : FPN (ex ADT)

Capitalisation boursière : 1,14 M €

http://www.fonciere-parisnord.com/

Les capitaux propres au 31 décembre 2015 sont de 3,6 M €. Le « price to book » (ratio capitalisation boursière / capitaux propres), notion très utilisée par les professionnels de la finance, est ainsi de 0,31.

En dessous de 1, c’est considéré comme faible. Plus de 4 c’est le signe d’une société de croissance et en bonne santé.

Vendredi 18 novembre 2016, s'est tenue l'AG pour valider les comptes 2015 et faire le point de la situation de FPN.

3 petits actionnaires étaient présents.

Une discussion ouverte et sincère s'est déroulée, principalement, avec Mr Jean Jacques Rosalia qui est certainement l'homme clé de cette société depuis 4 ans.

Le "Rapport Financier Annuel" de 149 pages a servi de base à cette réunion.

En voici quelques extraits qui me semblent intéressants :

"Foncière Paris Nord a proposé d’étudier en collaboration avec la municipalité plusieurs scenarii d’aménagement global s’articulant autour des grandes lignes du projet soutenu par la Mairie qui pourraient être effectués soit directement par la Foncière soit en partenariat avec un ou plusieurs promoteurs de renom. Le Conseil d’administration de Foncière Paris Nord est convaincu de l’aspect stratégique de ce projet privé dans le cadre du Grand Paris.

La surface actuelle est de 53 000 M² en l’état. La surface constructible n’est pas arrêtée à ce jour et ne peut être estimée de manière suffisamment fiable. Le nouveau PLU permettrait la construction de 87 500 M² d’habitations et de commerces

La durée maximale d’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global est de 5 ans.

Le quartier du Centre d’Affaires fait partie d’un des périmètres de gel, servitude consistant à bloquer toute construction pour une durée maximale de 5 ans, dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global. En conséquence, dans l’attente de cette approbation et donc de la fixation de la surface constructible (pouvant varier à la hausse de celle existante dans des proportions importantes), la juste valeur des immeubles de placement basée sur les revenus et précédemment estimée par un expert indépendant ne peut plus être déterminée de manière fiable.

Le PLU dans sa version votée par le conseil municipal en date du 16 juillet 2015 n’a été refusé initialement par le Préfet qu’en raison d’une insuffisance de densification. Dès lors, le principe de modification de PLU est acté en 2015 et la surface minimale existante du site pérennisée.

Le Centre d’Affaires Paris Nord grâce à sa situation géographique bénéficie d’une desserte par les autoroutes A1 et A3 ainsi que par la N17 et N2. Il doit également bénéficier, mais uniquement à long terme des aménagements prévus dans le cadre du projet « Grand Paris ». En effet, dès 2022, la ville du Blanc-Mesnil bénéficiera des aménagements prévus dans le cadre du projet du « Grand Paris » avec deux nouvelles stations de métro dont une au sein du Parc Jean Duclos (face au Centre d’Affaires Paris Nord). Le développement de ce nouveau réseau de transports augmentera l’attractivité du site pour les entreprises désirant rationnaliser leurs coûts immobiliers tout en maintenant des installations agréables."

Au 19 septembre 2016, les 5 principaux actionnaires déclarés :

(le nombre d'actions étaient de 37 960 253)

- Foncière 7 Investissement : 288 955 actions soit 0,76%,

- Paul Wolfenden : 998 355 actions soit 2,63%,

- Advenis : 2 500 000 actions soit 6,59%,

- FIPP : 8 750 000 actions soit 23,05%

- Ott Partners Limited : 10 431 478 actions soit 27,48% 

détenaient  60,5 % du capital.

Il reste 166 904 175 ORA non converties pouvant donner droit à 166 904 175 actions ou pouvant être remboursées, à 0,05 € chacune, au terme du contrat fin 2019 soit, au pire, un remboursement de 8,35 M €. Ce remboursement ne serait possible que si la société était vendue entre temps.

Il reste 187 005 861 BSA non exercés pouvant donner droit à 374 011 722 actions moyennant un versement de 18 700 566 €.

On voit que beaucoup de combinaisons et d'hypothèses sont possibles.

Si FIPP exerçait toutes ses ORA et tous ses BS, elle pourrait monter à 75% du capital !

La valorisation du patrimoine à 18,5 M € est un minimum puisqu'elle a été faite par rapport à une surface constructible de 53 000 m2. On sait que depuis la validation du PLU, cette surface sera supérieure, probablement autour de 87 000 m2.

Le prix de vente du m2 dans le secteur de FPN est de 3 500 € /m2.

Mais il faudra aménager le site et détruire les bâtiments existants avant toute construction. La marge pourrait être de 500 € /m2.

Bien entendu la société est endettée. Mais une grande partie de la dette a été convertie en ORA.

Alors que restera t-il aux actionnaires ? L'opération devrait, à mon avis, être positive pour quelqu'un qui achèterait des actions au cours actuel. Mais l'avenir est très dépendant de la politique à venir et en particulier des élections de mai 2017.

Les 5 grands actionnaires n'interviennent pas sur le marché autrement que par la conversion d'ORA ou l'exercice de BS.

L'accord, avec les 2 banques, pour reporter les échéances de mars 2016 au 31 décembre 2017 à été signé et validé.

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commentaires

said said 24/03/2017 17:53

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Rituel pour stopper la malchance
Rituel pour attirer l'argent
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Voici mes coordonnées.

mail: marabout.said@hotmail.fr

teil: 00229 99743623


MERCI

GRAND MAITRE DU RETOUR AFFECTIF


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