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29 août 2017 2 29 /08 /août /2017 12:01

Dernier cours : 0,05 €

Mnémo : FPN (ex ADT)

Capitalisation boursière : 4,06 M €

http://www.fonciere-parisnord.com/

Les capitaux propres au 31 décembre 2016 sont de 1,40 M €. Le « price to book » (ratio capitalisation boursière / capitaux propres), notion très utilisée par les professionnels de la finance, est ainsi de 1,35.

En dessous de 1, c’est considéré comme faible. Plus de 4 c’est le signe d’une société de croissance et en bonne santé.

Etant présent à l’AG de FPN le 20 juillet 2017, tout comme Mr Nicolas Tommasini, je comprends parfaitement la position et le raisonnement de Ott Partners Limited.
Ils ont 95 M de BSA qu’ils ne peuvent pas négocier.

S’ils les exercent, ils seront contraints de lancer une OPA sur FPN à laquelle FIPP répliquera, en exerçant ses ORA, et en lançant à son tour une contre-OPA. A quel prix, peut-être 0,04 € ce qui serait dévastateur pour Ott qui aurait déjà déboursé 9,5 M € pour exercer ses BS.

On comprend bien que le maître du jeu est Alain Duménil au travers de FIPP.

FIPP, comme FPN ou Acanthe sont des sociétés immobilières et pas des promoteurs. Ils n’ont pas le savoir faire ni les moyens.

Le désir d’Alain Duménil est de sortir du dossier FPN, avant le 30 juin 2018, en n’y laissant pas de « plumes ».

En tout état de cause FPN devrait être vendue entre 30 et 40 M € ce qui laisserait autour de 15 M € de cash, sans dette, dans les caisses de FPN. De quoi redémarrer une nouvelle vie de SIIC …..

Il est très probable que les acheteurs « au porteur » de FPN au mois de mai et de FIPP au mois d’août ne fassent qu’un seul. Le but : uniquement réaliser une PV.

 

Objet : Lettre ouverte au Directeur Général de la société Foncière Paris Nord

Cher Monsieur Lonsdale,

Les investissements considérables du Grand Paris dans le département de Seine-Saint-Denis (93),  les ambitions immobilières de la nouvelle Mairie du Blanc-Mesnil et maintenant les Jeux Olympiques de 2024  à Paris et dans le 93, sont un momentum historique pour la Foncière Paris Nord de développer son actif immobilier situé dans le Blanc-Mesnil. 

Le Conseil d’Administration est contrôlé par la société FIPP dont vous êtes également le Président, elle même contrôlée par le Groupe immobilier de Monsieur Alain Duménil, décisionnaire ultime. Nous comprenons de la dernière Assemblée Générale des Actionnaires que la stratégie de la Société s’articule autour de la vente de son actif immobilier pour permettre le remboursement des dettes, et en particulier celles auprès de FIPP.

Cependant, le Conseil que vous présidez doit s’atteler à la création de valeur pour tous les actionnaires de cette société cotée. Vous devez comme nous constater que depuis 5 ans, sous votre présidence, la Société n’a pas été capable de capturer la croissance du marché immobilier francilien. Le cours de bourse a stagné, vous n’avez pas d’analystes qui vous suivent, vous communiquez très peu alors que dans la même période les sociétés immobilières ont vu leurs cours de bourse progresser en moyenne de 43% hors dividendes.  

Bien que nous ayons démissionné de nos mandats de membres du Conseil d’Administration de la Société et substantiellement réduit notre exposition FPN du fait de la pauvre performance du titre de la Société, de l’absence de ressources consacrées au développement du site et de nos divergences stratégiques, nous restons attentifs au devenir de FPN et avons la volonté de rester constructifs. Nous détenons aujourd’hui 2'744’000 actions et 95'286’792 BSA 2019 de la Société qui nous permettent de souscrire à plus de 190 000 000 d’actions à 0,05€, ce qui représenterait une augmentation de capital potentielle de 9 500 000 €

Nous sommes en effet convaincus que la Société et son actif immobilier unique, la société PAMIER, qui possède le Centre d’Affaires Paris Nord, ont un potentiel considérable en tant que projet résidentiel du Grand Paris, notamment grâce aux besoins à venir en logements aux alentours, au nouveau PLU de Blanc Mesnil, à la proximité de la nouvelle gare du Grand Paris à 800 mètres de notre actif et à la TVA réduite à 5,5% sur la zone ANRU.

Le nouveau PLU confirme le potentiel du site pour réaliser jusqu’à 87 500 m² essentiellement d’appartements, qui se vendent dans cette zone à un prix de 3500€ TTC par m². Cela représenterait environ 300 Mln€ de CA de promotion résidentielle et, à un coût d’aménagement et de promotion inférieur à 2000€ par m² tout compris, nous calculons que l’actif immobilier pourrait être acquis par un ou des promoteurs à un prix d’au moins 40 Mln€ soit environ 450€ du m² constructible, ce qui laisse une marge confortable au promoteur, à même de couvrir les différents coûts et risques liés aux processus d’aménagement et de promotion (risque temps, surface, etc). D’un autre point de vue, en termes de surfaces existantes, ce prix de 40 M€ revient à valoriser les 53 000m² de bureaux actuels à environ 750€/m², ce qui nous semble également un prix raisonnable.

Vous n’ignorez pas, Monsieur le Président,  que ce prix de 40 mln € représente la fourchette basse de différents scenarios d’évaluation établis à notre demande par un cabinet d’évaluation indépendant en 2016.  Ce prix de vente de 40 M€ correspondrait à un Actif Net Réévalué (ANR) par action hors BSA qui se situerait entre 0.07 et 0.08€ (1).

Aux termes de l’Assemblée Générale des actionnaires de la Société (AG) en date du 20 juillet 2017, le vote de la 12e résolution, auquel nous nous sommes opposés, a validé la cession par la Société de son actif unique, au travers de la vente de son seul actif, sa filiale PAMIER qui détient l’immobilier.             

Malgré le caractère essentiel de cette décision, vous n’avez communiqué aucune information précise sur ce projet de cession avant ou pendant l’AG. En particulier, vous indiquez que la cession, négociée en gré à gré, aurait lieu contre paiement d’un prix de 1€ pour les parts sociales de PAMIER ainsi que le rachat du compte courant détenu par la Société dans les livres de PAMIER, soit 30'437 K€ dans les comptes sociaux de Foncière Paris Nord SA au 31 décembre 2016. Nous comprenons ainsi que la cession des parts sociales et du compte courant permettrait à la Société de récupérer un montant total d’environ 30.5 M€ avant paiement des dettes (2).

Ainsi que mentionné ci-dessus, eu égard au potentiel de valorisation du site (et malgré les coûts afférents comme la démolition), nous considérons que ce prix ne peut qu’être amélioré et, comme la décision a été prise de céder l’actif unique de la Société, nous vous demandons que cette cession n’ait pas lieu en vente directe mais dans le cadre d’un processus de vente confié à l’un des principaux agents de la place comme il est usuel en la matière, sous forme d’appel d’offre. La dynamique du Grand Paris et celle des JO va accélérer son attrait pour les professionnels de l’immobilier qui savent qu’un projet de cette taille est rare. Il faut donc réaliser cet appel d’offre et vendre au plus offrant dans une procédure transparente.

 (1) Sur la base d’un capital total réparti en 232'244’418 actions (nombre d’actions actuelles + toutes les ORA converties), selon la situation des comptes de  Foncière Paris Nord SA et de Pamier SARL au 31.12.2016, et en tenant compte de des coûts de démolition des immeubles existants.

(2) Exclu le complément de prix calculé en fonction de la réduction de la dette fiscale susceptible d’être accordée à Pamier, action par nature incertain

En cas de vente, nous vous interrogeons également sur la manière dont vous comptez traiter les minoritaires. Il est important d’annoncer quelle sera votre stratégie post vente de PAMIER, alors que la Société n’aura plus aucun actif : comptez-vous racheter les minoritaires ? Dans le cas contraire, quelle stratégie de croissance ? La validerez-vous en AG ? Quel sera le sort des instruments financiers émis par la Société, et notamment les BSA dont vous (en tant que FIPP) avez refusé en AG la négociabilité et êtes, après nous, le plus gros porteur ? Est-ce que FIPP va réinvestir dans FPN ou se faire rembourser son compte courant ? 

Dans l’hypothèse où il serait procédé à une vente de FPN ou de ses actifs, il nous parait impératif de suivre un modèle transparent d’appel d’offre avec un intermédiaire immobilier reconnu et désintéressement des minoritaires (distribution, rachat d’actions, offre publique de retrait…).

Dans le cas contraire, il nous semble essentiel de prendre des décisions drastiques visant à optimiser la valeur de la Société. Les mesures suivantes pourraient être étudiées par le Conseil d’Administration : 

1) Retirer la société de la cote en proposant une offre publique de retrait (OPR), ou la fusionner avec l’actionnaire de contrôle, 2) Changer le management mis en place par FIPP en nommant des spécialistes de l’aménagement et la promotion immobilière plutôt que des cadres de foncière, 3) Communiquer clairement sur la stratégie, les partenariats, la valorisation et confier un contrat de liquidité et la rédaction d’une analyse indépendante à un prestataire de services d’investissement afin d’offrir une meilleure appréciation du titre. 

Dans tous les cas, le manque d’information quant à la stratégie retenue empêche le marché de valoriser correctement le titre de la Société, et c’est pourquoi nous vous demandons de préciser, sans délai, vos intentions à cet égard.

Nous vous prions d’agréer, Monsieur le Président, l’expression de nos meilleurs encouragements.

Pour la société Ott Partners Limited,

Jean-François OTT           Nicolas TOMMASINI

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