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21 mai 2017 7 21 /05 /mai /2017 16:13

Dernier cours : 0,05 €

Mnémo : FPN (ex ADT)

Capitalisation boursière : 1,90 M €

http://www.fonciere-parisnord.com/

Les capitaux propres au 31 décembre 2016 sont de 1,40 M €. Le « price to book » (ratio capitalisation boursière / capitaux propres), notion très utilisée par les professionnels de la finance, est ainsi de 1,35.

En dessous de 1, c’est considéré comme faible. Plus de 4 c’est le signe d’une société de croissance et en bonne santé.

Comptes 2016

Le chiffre d’affaires annuel global s’est élevé à 1 181 K€ HT (dont loyers 496 K€ et charges locatives refacturées 685 K€) en 2016 contre 1 231 K€ HT (dont loyers 556 K€ et charges locatives refacturées 675 K€) en 2015.

Le résultat de l’exercice est une perte de 2 583K€ comparé à un bénéfice de 601 K€ lors de l’exercice 2015.

Le solde du poste "report à nouveau" est débiteur de 8 220 951,19 €

Les comptes 2016 ont en eux mêmes peu d'importance.

Ils sont très proches de ceux de 2015 car il se passe très peu de choses au niveau de l'occupation des bâtiments. Si ce n'est que les locataires ont été concentrés dans un seul bâtiment Ampère. Le Continental est vide.

Afin de préparer au mieux le site dans le cadre du nouveau PLU, aucun des baux n’est renouvelé et aucune prise à bail n’est contractée depuis mi-décembre 2016.

Le taux de vacances restera supérieur à 80%.

Les dettes

La dette financière se monte à 8,49 M€ principalement envers le Crédit Foncier, la BNP (ex Sade) et FIPP (1,96 M €).

Des remboursements à hauteur de 1,6 M€ au total sont prévus sur la période de juin 2017 à juin 2018. Ils seront assurés par FIPP comme l'a été celui de la mi 2016.

Les taxes foncières et les taxes sur les bureaux restant donc dues à ce jour s’élèvent à 4,5 M€, hors majorations, pour les années 2012 à 2016.

Lors du Conseil d’arrêté des comptes 2016 qui s’est tenu le 27 avril 2017, la Société FIPP, a reconduit, par l’intermédiaire de son Président, Richard LONSDALE-HANDS, son engagement en faveur du Groupe FPN à hauteur de 1 850 000 euros, dans la limite des besoins du Groupe (hors apport dans le cadre de l’accord conclu avec le CCSF).

Sur l’année 2016, FIPP a déjà apporté une avance de 759 K€ (hors accord CCSF "Commission départementale des Chefs des Services Financiers" ).

Depuis le début de l’année 2017, FIPP a versé une avance complémentaire de 425 K€.

Sur la base de ces hypothèses, l’équilibre de trésorerie est donc assuré jusqu’au 30 juin 2018.

Evolution du Centre des Affaires de FPN

Le changement de destination du site (de centre d’affaires en quartier résidentiel), est rendu possible par le nouveau PLU

La surface actuelle est de 53 000 m2 en l’état.

La surface constructible n’est pas arrêtée à ce jour et ne peut être estimée de manière suffisamment fiable. Le nouveau PLU permettrait la construction de 87 500 m2 d’habitations et de commerce

La valeur nette du patrimoine s’élève à 18 529 K€, elle est calculée en prenant en compte la surface actuelle de 53 000 m2. C'est donc un minimum.

Le prix de vente du m2 dans le secteur de FPN est de 3 500 € /m2.

Mais il faudra aménager le site et détruire les bâtiments existants avant toute construction. La marge pourrait être de 500 € /m2.

Bien entendu la société est endettée. Mais une grande partie de la dette a été convertie en ORA.

Capital et actionnaires

Au 31 décembre 2016, les 5 principaux actionnaires déclarés :

(le nombre d'actions étaient de 37 960 253)

- Foncière 7 Investissement : 288 955 actions soit 0,76%,

- Paul Wolfenden : 998 355 actions soit 2,63%,

- Advenis : 2 500 000 actions soit 6,59%,

- FIPP : 8 750 000 actions soit 23,05%

- Ott Partners Limited : 10 431 478 actions soit 27,48%

détenaient 60,5 % du capital.

Il reste 166 904 175 ORA non converties pouvant donner droit à 166 904 175 actions ou pouvant être remboursées, à 0,05 € chacune, au terme du contrat fin 2019 soit, au pire, un remboursement de 8,35 M €. Ce remboursement ne serait possible que si la société était vendue entre temps.

Il reste 187 005 861 BSA non exercés pouvant donner droit à 374 011 722 actions moyennant un versement de 18 700 566 €.

La conversion du solde des ORA non encore converties sur la base d’une action à émettre par ORA accroîtrait le nombre d’actions de 166 904 175 actions dont le nombre ressortirait alors à 204 864 428, l’ANR par action dilué de cette émission d’action serait de 0,007 €.

La souscription du solde des BSA non encore exercés, effectué au prix de 0,10 € par BSA, accroîtrait la situation nette de 18 701 K€ pour l’émission de 374 011 722 actions (2 actions créées par BSA) soit un ANR dilué par action après ORA et BSA de :

Actif Net Réévalué 20 108 K€

Nombre d’actions après conversion des ORA et exercice des BSA 578.876.150

ANR par actions 0,0347 €

On voit que beaucoup de combinaisons et d'hypothèses sont possibles.

Si FIPP exerçait toutes ses ORA et tous ses BS, elle pourrait monter à 75% du capital !

L'avenir

Le salut de la société, portée à bout de bras par FIPP, ne peut venir que de la vente du site à un  promoteur d'ici le 30 juin 2018.

L'incertitude des élections ayant été levée en mai 2017, le terrain est dégagé.

C'est ce qui explique peut être la poussée de fièvre sur le titre les 18 et 19 mai 2014 : environ 30 M de titres échangés et un cours qui est monté jusqu'à 0,14 € avant de retombé à 0,0,05 €.

Je me souviens d'un Fonds spéculatif luxembourgeois qui avait acheté une grosse ligne il y a 6/7 ans avant de la revendre rapidement. La spéculation guette toujours ce genre de dossier.

En tout cas l'un des principaux intéressé par l'avenir est la société FIPP dont le pdg est le même que celui de FPN : Richard LONSDALE-HANDS.

dernière minute :

Par un communiqué du 19 mai 2017, Euronext à fait savoir que :

6 188 676 ORA avaient été converties en un même nombre d'actions.

L'admission à la côte se fera le 23 mai 2017.

Le nouveau nombre d'actions en circulation passera à : 44 148 579.

Dans le même temps la dette diminuera puisqu'il y aura 6 188 676 ORA en moins.

Pour l'actionnaire c'est donc neutre.

Cette opération est certainement celle d'un détenteur d'ORA qui souhaite monétiser sa ligne (les ORA ne sont remboursables qu'en fin 2019). A partir de demain il pourra inscrire ses 6 188 676 actions nouvelles dans le carnet d'ordre.

Evolution du capital

On sait maintenant qui était concerné par les ventes d'actions le 18 mai 2017.

Au 31 décembre 2016, Ott Partners Limited détenait 10 431 478 actions soit 27,48% du capital.

Ce 18 mai, il a vendu 6 658 229 actions pour ne plus détenir que 3 773 249 actions et 9,94% du capital.

Ensuite il a converti, en actions, 5 838 326 ORA pour finalement détenir 9 611 575 actions soit 19,51% du capital.

Ott Partners Limited détient également 99 169 012 BS pouvant donner lieu à 198 338 024 actions, moyennant un versement de 9,91 M €

Ce 18 mai il y a donc un autre détenteur d'ORA qui a converti 350 000 titres.

Depuis le 18 mai 2017, ce sont 47,4 M de titres qui ont été échangés.

Le nouveau capital se compose de 44,14 M de titres.

S'il y a des vendeurs, il y a aussi un ou des acheteurs !

J'espère que le 21 juin 2017, lors de l'AG, on en saura un peu plus sur ce qui est en train de se passer .....

Encore 24 mai

Dans un communiqué du 24 mai, Euronext annonce un capital de 54 148 579 actions soit 10 M de plus que dans le communiqué du 19 mai.

Sans doute à nouveau la conversion de 10 M d'ORA.

Cela va sans doute encore alimenté la pompe aspirante du nouvel acheteur.

Ce matin, 26 mai à 10h22, ce sont plus d'1M de titres qui ont été acheté à 0,07 €

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