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19 juin 2013 3 19 /06 /juin /2013 11:03

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Mnémo : ALDV

Dernier cours : 0,15 €

Capitalisation boursière : 20,39 M €

Mnémo : DVBS1 (exercice à 0,24 € jusqu’en déc 2014)

Dernier cours : 0,01 €

http://www.adcsiic.eu/

Les capitaux propres au 31 décembre 2012 sont à 26,7 M €. Le « price to book » (ratio capitalisation boursière / capitaux propres), notion très utilisée par les professionnels de la finance, est ainsi de 0,76.

En dessous de 1, c’est considéré comme faible. Plus de 4 c’est le signe d’une société de croissance et en bonne santé.

Pour l’instant je ne suis plus actionnaire d’ADC. Je ne possède plus que des BS.

Il va être encore plus compliqué de suivre la société ADC maintenant que son siège social est en Belgique !

Voici une interview concernant sa filiale suisse DREI (Dual Real Estate Investment) publiée dans l’Agefi appartenant à Alain Duménil :

La participation d’ADC dans DREI, au travers de DUAL HOLDING, est de 23%.

A cela s’ajoute la participation de 40% en direct.

Donc ADC possède 63% de DREI.

Cela équivaut donc à 32 millions de FS ou 25,97 millions € pour une capitalisation d’ADC de 20,39 M € !!

La force d’un modèle hyper-réactif

mercredi, 19.06.2013

http://www.agefi.com/une/detail/archive/2013/june/artikel/la-force-dun-modele-hyper-reactif.html

Le président de Dual Real Estate Investment Alain Duménil revient sur les raisons du positionnement très spécifique de l'entreprise.

La société capitalisée à 50,8 milllions de francs avec un parc immobilier d’une valeur de 212,7 millions cotée à BerneXchange offre aux investisseurs un accès au marché résidentiel à Genève. Le président de DREI Alain Duménil analyse la situation et révèle les perspectives.

Vous avez été en mesure d’établir un parc immobilier à Genève à un moment où beaucoup d’autres acteurs ont jugé ce marché inaccessible. Pourquoi?
Le résidentiel à Genève est un marché de niche, pour lequel nous disposons des entrées nécessaires. Je compare notre travail non pas à celui d’un investisseur, mais je nous considère comme des artisans. Il n’y a pas qu’un marché suisse, mais ce marché se répartit en plusieurs régions et plusieurs segments. Dual Real Estate Investment s’adresse presque plus aux investisseurs alémaniques ou étrangers, qui disposent ainsi d’un moyen pour investir dans l’immobilier résidentiel à Genève. Du côté des bureaux, une certaine crise est déjà perceptible à Genève. Les banques n’y embauchent plus, et avoir un beau siège visible est plutôt perçu comme un inconvénient. Le rendement des habitations est supérieur au commercial, notamment grâce à une offre d’appartements très fortement inférieure à la demande. Quant aux centres commerciaux, ils ont un modèle d’affaires très différent, où les baux des locataires représentent la seule valeur. Pour investir dans ce domaine, je préférerais créer une nouvelle société.

Pour quelle raison?
Les marchés publics n’aiment pas les sociétés qui font plusieurs métiers. Elles valent plus si elles se vendent par tranches.

Mais y a-t-il encore des opportunités d’acquisition dans ce segment, qui donne l’impression d’être bloqué?
Dans l’immobilier, les gens qui vendent ne l’affichent en général pas trop. Il vaut mieux choisir la meilleure agence, travailler discrètement, avoir affaire à des professionnels. Placer des annonces dans beaucoup d’agences différentes suscite plutôt la méfiance. Nous avons ainsi la possibilité d’avoir accès à des opérations plus petites, avec des objets immobiliers dans lesquels il y a un fort potentiel de valorisation, à la condition de faire des travaux de rénovation et ainsi d’augmenter sensiblement l’état locatif et dégager des plus-values. Les institutionnels préfèrent intervenir dans des opérations beaucoup plus importantes, avec peu de travaux à entreprendre. Notre processus de prise de décision au sein du conseil d’administration est très rapide, à la différence des institutionnels.

Cette rapidité représente-t-elle un avantage par rapport notamment aux fonds de placement?
Une visite de l’immeuble me suffit pour prendre la décision. Le bon professionnel s’intéresse d’abord à ce que l’affaire se fasse. Il pense seulement après à d’éventuelles commissions qu’il pourrait toucher. Je me méfie toujours lorsqu’il est d’emblée question de commissions élevées.

Mais les biens ainsi acquis ont besoin d’une mise en valeur.
Nous procédons à des rénovations, mais nous cherchons aussi à attirer les bons commerçants pour améliorer l’aspect extérieur d’un immeuble. Par rapport aux surélévations, nous avons dû constater qu’un seul étage ne vaut pas la peine. Une action coordonnée avec d’autres propriétaires de construire une ligne de deux étages supplémentaires donnerait un beau résultat et pourrait être rentabilisée. Je crois aussi beaucoup à la diversification. Les cycles immobiliers sont certes longs, délimités par des mini-crises, mais il peut toujours y avoir des imprévus avec un impact sur la valeur d’un immeuble. Comme par exemple une nouvelle ligne de tramway qui dérange les habitants, ou encore la cote des différents quartiers, Carouge en tant que ville dans la ville étant actuellement très demandée.

Les banques à Genève sont en train de réduire les postes de travail. Avec quel impact sur le marché immobilier?
Ces gens restent en général à Genève, sauf peut-être les collaborateurs étrangers. Il y a un tel déficit du côté de l’offre que cette diminution ne m’inquiète pas trop. Elle va plutôt alléger la pression que renverser la tendance.

Vous demandez à ce qu’un avantage fiscal soit accordé aux investisseurs.
La Suisse aurait avantage à s’inspirer des formes juridiques pour les sociétés immobilières existant à l’étranger, comme les SIIC en France ou les REIT, qui peuvent aussi distribuer plus de revenus aux actionnaires.

Pourquoi avez-vous gardé un flottant aussi faible?
Ce n’est pas un problème de pouvoir. Une position dominante d’un actionnaire n’est pas forcément négative pour la valorisation en elle-même. Si les autres actionnaires perdent, je perds beaucoup plus qu’eux. Je gère ces affaires avec une attention d’autant plus grande. Nous prévoyons cependant une augmentation de capital dans 1 à 2 ans, sans vouloir être pressés. Une cotation à Zurich deviendrait alors envisageable. Mais à l’heure actuelle, DREI y serait la société la plus petite! Je regarde aussi vers Londres, car l’argent et les investisseurs sont là-bas.

 

Interview:
Christian Affolter

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29 janvier 2013 2 29 /01 /janvier /2013 09:51

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Mnémo : ALDV

Dernier cours : 0,16 €

Capitalisation boursière : 21,75 M €

Mnémo : DVBS1 (exercice à 0,24 € jusqu’en déc 2014)

Dernier cours : 0,01 €

http://www.adcsiic.eu/

Beaucoup d’évènements concernant la branche suisse d’ADC.

C’est aujourd’hui, lundi 28 janvier 2013, qu’avait lieu l’introduction en bourse de Berne (BX Berne eXchange) de la société « Dual Real Estate Investment SA ou DREI».

Cette société a été crée par Alain Dumenil le 3 septembre 2012.

En cherchant dans le « Google suisse », j’ai trouvé la fiche officielle « Annonce de cotation » de DREI:

https://berne-x.com/binaries/content/.../drei-annonce-de-cotation.pdf

Les participations

On y apprend que « Dual Holding » est actionnaire à 85 % de DREI.

On se souvient qu’ADC possède directement 27% de Dual Holding.

Mais en fouillant le « Google suisse » j’ai trouvé que le 1er octobre 2012, ADC et DREI avaient réalisées un échange de participation. DREI avait reçu 10% du capital d’ADC. En échange cette dernière avait reçu 40% du capital de DREI.

Mais que vaut DREI ?

Son capital se compose de 2 350 000 actions de 20 CHF (franc suisse). Aujourd’hui l’action a coté 21,5 CHF (1000 titres échangés).

La capitalisation de DREI est donc de 2 350 000 x 21,5 = 50 525 000 CHF.

Valeurs des participations

La participation d’ADC dans DREI au travers de DUAL Holding est de :

0,27 x 0,85 x 50 525 000 = 11 595 487 CHF

La participation d’ADC en direct dans DREI est de :

0,40 x 50 525 000 = 20 210 000 CHF

Soit en tout 31 805 487 CHF ou environ 25,55 millions €

Cette participation cotée vaut plus que la capitalisation d’ADC qui est de 21,75 M € !

Cette participation suisse n’est pas encore consolidée dans les comptes d’ADC mais elle devrait l’être prochainement.

Voici une interview réalisée par le journal l’Agefi à l’occasion de l’introduction en bourse de DREI :

La stratégie immobilière d’un investisseur discret

lundi, 28.01.2013

Alain Duménil procède aujourd’hui à la cotation d’une nouvelle société à Berne (Dual Real Estate Investment).

http://www.agefi.com/une/detail/archive/2013/january/artikel/alain-dumenil-procede-aujourdhui-a-la-cotation-dune-nouvelle-societe-a-berne-dual-real-estate-investment.html

Alain Duménil introduit une société immobilière à la Bourse de Berne. Elle possède une trentaine d’immeubles genevois appartenant à l’homme d’affaires franco-suisse (par ailleurs actionnaire majoritaire et président de L’Agefi). Il affirme sa confiance dans la solidité du marché immobilier genevois et les perspectives de développement de la société introduite sur le marché actions.

Quels actifs détient la société immobilière que vous introduisez en bourse le 28 janvier?

Le portefeuille de Dual Real Estate Investment regroupe 29 immeubles situés à Genève, d’une valeur vénale dépassant 200 millions. Il s’agit uniquement de résidentiel. Ce segment étant protégé par la Lex Koller, les investisseurs étrangers ne sont pas présents sur ce marché. Notre seul immobilier commercial est résiduel, ce sont les boutiques de rez-de-chaussée. Nous sommes positionnés sur le moyen de gamme, pour lequel il n’existe pas de pression à la baisse sur les loyers. La gestion de nos immeubles est assurée par une régie qui nous appartient, mais qui est en dehors de la cotation.

Quel est le taux de rendement de ce portefeuille?

Nous avons constitué ce portefeuille en dix ans, notre première acquisition ayant eu lieu en mars 2003. A l’époque, nous avons pu acheter des immeubles avec un taux de rendement brut proche de 8,5%, pour un refinancement au taux de 3,7%. Puis les taux de rendement ont progressivement diminué, pour approcher 4,80% à 5% actuellement sur des immeubles de même qualité. Mais le refinancement actuel aux alentours de 1% à court terme ou moins de 2% à long terme permet de conserver la marge bénéficiaire.

Pourquoi faire cet IPO maintenant?

Car je suis un grand partisan de la liquidité. Certaines de mes autres affaires peuvent avoir des besoins de cash plus importants. Aussi, nous pourrions avoir envie de diversifier à l’avenir, c’est pourquoi nous avons besoin de liquidités, même si nous sommes focalisés sur le résidentiel moyen de gamme pour le moment.

Quelle est votre stratégie?

Nous travaillons surtout sur les écarts. Une partie importante de nos refinancements - de l’ordre de 70% - sont bloqués à 1,68% jusqu’en 2022. Nous atteignons une rentabilité des fonds propres de 7,26%, avec un rendement par action sur le cash flow compris entre 4,80% et 5,04%. C’est ce que nous pourrions distribuer si on décidait de le faire. Ce niveau pourrait intéresser des compagnies d’assurance qui cherchent de la rentabilité, par exemple.

C’est le genre d’actionnaires que vous visez?

Pas seulement. D’après les contacts que nous avons pris, des particuliers pourraient apprécier notre portefeuille diversifié et le fait que nous assurons la gestion des immeubles, via une autre société. En outre, des augmentations de capital permettront d’acquérir de nouveaux biens. Enfin, les investisseurs étrangers peuvent également être intéressés, puisqu’ils ne peuvent pas détenir directement d’immobilier résidentiel. Ils peuvent investir dans notre société cotée jusqu’à 50% du nombre d’actions.

Avez-vous des partenaires stratégiques pour cet IPO?

Nous avons conclu des accords de principe avec un institutionnel alémanique actif sur l’ensemble du pays, un fonds immobilier zurichois, un fonds genevois surtout investi à l’étranger, mais qui veut entrer sur le marché suisse. Plusieurs gestionnaires de fortune suisses sont également intéressés.

Et une chaîne de cliniques comme Aevis, l’ex-Genolier (autre actionnaire de L’Agefi, ndlr)?

Rien de concret n’est prévu dans ce sens.

Etes-vous actionnaire d’Aevis, à titre personnel?

Non.

Quel pourcentage du capital de Dual Real Estate Investment souhaitez-vous placer?

Nous n’avons pas d’objectif précis, tout dépendra de la qualité des actionnaires. Nous comptons vendre entre 20% et 30% dans un premier temps.

Quels sont vos objectifs en matière d’acquisition immobilière? Trouvez-vous encore des biens attractifs?

Il arrive de trouver des dossiers plus rémunérateurs que d’autres, et nous avons l’avantage de pouvoir nous décider rapidement. Il y a toujours des vendeurs. On voit qu’à Paris, certains vendeurs sont aussi les acheteurs. Par exemple des assureurs qui dégagent de la performance en vendant des immeubles amortis depuis longtemps et qui ont besoin d’en acquérir de nouveaux. Ce n’est pas encore le cas à Genève, mais cela pourrait venir.

Côté risque, anticipez-vous une hausse des taux?

Pas avant cinq ans, au minimum. Mais la Finma pourrait relever la marge qu’elle impose aux banques, afin qu’elles atteignent les objectifs de Bâle II ou Bâle III. Néanmoins, les banques ne sont pas les seules à exercer une influence négative sur l’immobilier. Les municipalités, notamment avec les plans d’occupation des sols, limitent les nouvelles constructions, alors que la population progresse. Il s’en suit une raréfaction des terrains et des constructions, en particulier à Genève. Dans ce canton, le taux de vacance approche 0,3% et le taux de rotation annuel varie entre 2% et 3%. Un peu plus d’un millier de logements sont construits par année, alors que le besoin s’élève à 2 500 nouveaux logements par an. Le déficit s’accroît chaque année.

D’autres risques?

On peut considérer que le risque est très faible. J’imagine mal que Genève se vide ou que des mesures encore plus restrictives pour les propriétaires soient prises, puisque le cadre suisse et en particulier celui de Genève, est déjà parmi les plus restrictifs d’Europe. On pourrait même espérer un peu de libéralisme...

Que devient Ci Com, une autre de vos sociétés immobilières, qui possède un bien à Bâle?

Elle n’est pas incluse dans la cotation. L’immeuble a été transféré dans la structure qui sera cotée et nous ferons revivre Ci Com sous une autre forme.

Quel est le potentiel d’upside de la société que vous amenez en bourse?

Nous bénéficions d’une part d’un potentiel d’augmentation des loyers après rénovations et d’autre d’un potentiel important d’économies de charges par immeuble, puisque la gestion est assurée par une société qui nous appartient. Elle travaille donc pour le compte du propriétaire. Et pas pour son propre intérêt. En revanche, la surélévation des immeubles d’un étage n’apporte aucun gain net, puisque le coût des travaux est seulement compensé par les loyers supplémentaires. Une surélévation sur deux étages dégage un profit très limité, c’est pourquoi nous n’avons encore jamais lancé ce type d’opération. Une surélévation sur trois étages pourrait être intéressante. Les loyers sont prétendument libres dans les appartements créés dans les nouveaux étages, mais en pratique l’administration limite leur augmentation, alors que les travaux ont apporté un véritable plus pour les locataires. Genève a bâti sa richesse sur le libéralisme, mais en matière d’immobilier, le pays est pratiquement communiste! (rires)

Envisagez-vous investir hors de Genève?

Une fois que nous aurons connu une certaine croissance, nous pourrions diversifier prudemment vers d’autres centres importants en Suisse.

interview:

sébastien ruche

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14 janvier 2013 1 14 /01 /janvier /2013 12:12

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Mnémo : ALDV

Dernier cours : 0,15 €

Capitalisation boursière : 20,39 M €

Mnémo : DVBS1 (exercice à 0,24 € jusqu’en déc 2014)

Dernier cours : 0,01 €

http://www.adcsiic.eu/

Mercredi 9 janvier 2013 avait lieu une AG avec comme ordre du jour : « le transfert du siège social » en Belgique.

La réunion s’est déroulée en présence d’un avocat belge et d’un autre français.

Le but avoué est essentiellement : « la recherche de la stabilité fiscale » !

C’est une 1ère pour une entreprise française et de nombreuses questions restent en suspend comme « qui doit arrêter les comptes 2012 de la société ? ».

L’AG a voté l’arrêt du mandat des commissaires aux comptes français et la nomination d’un « réviseur » belge.

Ce transfert devrait être effectif fin février.

Dorénavant les réunions type AG avec votes se dérouleront en Belgique.

2 mesures sont envisagées pour les actionnaires :

- remboursement des frais de déplacement en Belgique pour les actionnaires

ou

- organisation d’une réunion d’information à Paris sans votes après l’AG belge

Seuls les actionnaires, qui ont voté contre le transfert :

- soit lors de l’AG (213 714 actions)

- soit par correspondance (149 715 actions)

ont la possibilité de demander le rachat de leurs actions par la société.

Les actionnaires ont un délai d’un mois pour le faire, à partir du 11 janvier 2013 :

http://www.journal-officiel.gouv.fr/publications/balo/html/2013/0111/201301111300026.htm

Le prix de rachat sera au bon vouloir de la société !

La dernière valeur connue de l’ANR est de 0,3877 €

Les actions de la société ADC, devenue de droit belge, pourront de nouveau être achetées dans un PEA. La partie française d’ADC conservera son statut de SIIC. Il n’y aura plus d’impôt à payer lors de la cession de filiales étrangères.

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7 novembre 2012 3 07 /11 /novembre /2012 11:17

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Mnémo : ALDV

Dernier cours  : 0,12 €

Capitalisation boursière : 16,31 M €

Mnémo : DVBS1 (exercice à 0,24 € jusqu’en déc 2014)

Dernier cours : 0,01 €

http://www.adcsiic.eu/

Le Projet de Transfert du siège social d’ADC en Belgique, arrêté par le Conseil d’administration de la Société en date du 25 octobre 2012, a été déposé au Greffe du Tribunal de commerce de Paris le 29 octobre 2012.

Une AGE devrait être convoquée au T1 2013.

Je pensais que ce transfert pourrait avoir lieu en Suisse mais l’important est que le « 2 rue Bassano » continue de se vider administrativement. Cession en vue par Acanthe du siège historique du groupe ??

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24 octobre 2012 3 24 /10 /octobre /2012 13:07

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Mnémo : ALDV

Dernier cours : 0,12 €

Capitalisation boursière : 16,31 M €

Mnémo : DVBS1 (exercice à 0,24 € jusqu’en déc 2014)

Dernier cours : 0,01 €

http://www.adcsiic.eu/

ADC continue ses manœuvres.

Les biens d’Alain Duménil, en Suisse, se regroupent autour de Dual Holding.

L’une des prochaines étapes sera sans doute la montée, par ADC, à 40 % du capital de DUAL HOLDING afin que cette dernière puisse être consolidée par « intégration globale » et apparaître au compte de résultat.

Il apparaîtra alors qu’ADC a l’essentiel de son patrimoine en Suisse. La société pourrait alors demander le transfert de son siège social …. en Suisse. Encore une manière de vider le 2 rue Bassano !

http://www.cicomsa.com/

http://cws.huginonline.com/C/130822/PR/201210/1649725_6.html

PRESSE/CI Com cède son unique participation, reprise par Real Estate Investment

Genève (awp) - La société genevoise Ci Com, cotée à SIX, remanie totalement son portefeuille en cédant sa seule participation actuelle, sa filiale à 100% CC Management. Toutes les parts de CC Management seront acquises par Dual Real Estate Investment, domiciliée à Fribourg, rapporte "L'Agefi" de jeudi 18 octobre, sur la base d'un communiqué de CI Com publié hier mercredi.

CC Management détient un immeuble, situé à Bâle et loué partiellement, mais n'a pas une rentabilité suffisante et grève lourdement le compte d'exploitation global, note le quotidien, se référant aux précédents rapports de CI Com, dont les derniers exercices se sont soldés par des résultats négatifs. Elle avait obtenu le 15 février 2011 le permis pour réaliser un projet de nouvelle construction, le droit de superficie se prolongeant dans ce cas jusqu'en 2080.

Dual Real Estate Investment est inscrite au registre du commerce depuis le 26 septembre dernier. Cette nouvelle entreprise et Dual Holding, dont l'actif est composé d'immeubles résidentiels à Genève d'une valeur vénale de 208,69 millions de francs, sont présidées par l'homme d'affaires franco-suisse Alain Duménil, également actionnaire majoritaire et président de "L'Agefi", précise le quotidien.

ÉCHANGE D'ACTIONS

Cette transaction s'effectuera par le biais d'un échange d'actions. "En échange des actions de CC Management SA, CI Com SA recevra des titres de la société Alliance Développement Capital SIIC à Paris", qui détient par ailleurs 27% de Dual Holding. La valeur des actifs de cette dernière s'est montée à 48,43 millions d'euros à fin 2011.

"Le nombre de titres remis dépendra du cours boursier moyen des six derniers mois précédant le jour de la cession avec application d'une décote de 5% du cours de change CHF/EUR", détaille le communiqué. CI Com obtiendra ainsi une nouvelle participation unique, dans une société immobilière présidée et contrôlée par Alain Duménil et dont le parc en constructions et terrains se situe à Paris (67%), notamment un hôtel 4 étoiles dans le 8e arrondissement, et dans la région parisienne (33%).

Des diversifications tant géographiques (autres régions de France, étranger) que sectorielles (surfaces de bureaux en plus des résidences hôtelières, habitations et surfaces commerciales) pourraient intervenir ultérieurement. Cette opération d'échange de participations ne change néanmoins pas l'approche de CI Com, présidée et dirigée par Michel Réthoret, le représentant en Suisse d'Alain Duménil, d'agir en tant que société holding détenant uniquement des participations financières, principalement dans le domaine de l'immobilier, indique également le quotidien.

jq/rp

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21 juin 2012 4 21 /06 /juin /2012 17:51

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Mnémo : ALDV

Dernier cours : 0,17 €

Capitalisation boursière : 23,11 M €

Mnémo : DVBS1 (exercice à 0,24 € jusqu’en déc 2014)

Dernier cours : 0,01 €

http://www.adcsiic.eu/

Cette AG a duré 2h en présence d’une petite poignée d’actionnaires bien silencieux.

Côté direction on avait, par contre, fait le plein avec, entre autres, Alain Dumenil très loquace.

L’essentiel :

Dès la 1ère ligne du rapport du conseil d’administration « Le groupe réalise l’intégralité de son CA en France …. », AD et moi-même avons tiqué et même été heurté !

En effet ADC possède 4 fois plus d’immobilier en Suisse (à Genève au travers de la société DUAL HOLDING) qu’en France !!

Mais il est vrai que si l’on se connecte sur le site internet d’ADC, rubrique « Patrimoine » :

http://www.adcsiic.eu/patrimoine/index.php

on ne trouve que les 5 actifs français dont il va être signé l’acte de vente pour l’un d’entre eux (rue de Tilsitt) en juillet pour un montant de 3,55 M €. Rien sur la Suisse, un comble ….

La société suisse DUAL HOLDING est propriétaire d’immeubles, dans le canton de Genève, d’une valeur de 208,69 M CHF et générant des loyers de 12,6 M CHF / an. Ce qui fait un rendement de 6 % alors que, dans ce pays, le taux d’emprunt immobilier est de 1 % !

Un rendement net de 5%.

Pour l’instant ADC possède 27 % de DUAL HOLDING ce qui représente un patrimoine de 53 M € avec un loyer de 2,8 M €.

Aujourd’hui la loi suisse limite à 30 % la part maximum qu’ADC peut atteindre. Mais lorsqu’après les vacances DUAL HOLDING sera cotée à Zurich, ADC aura la possibilité de monter à 50 %.

L’objectif, pour ADC, est de monter à 40 % (en 2013) du capital afin que DUAL HOLDING puisse être consolidée par « intégration globale » et apparaître au compte de résultat.

ADC pourra alors mieux communiquer comme étant la seule SIIC française à détenir un patrimoine presqu’exclusivement suisse.

Afin de garder son statut de SIIC (tout à fait compatible avec le statut de société européenne), ADC gardera 1 immeuble en France : celui de Levallois.

De choses et d’autres :

- l’hôtel de la rue St Honoré, logé dans la filiale Bassano, a pour vocation à être vendu à Acanthe (15 % ont déjà été cédés en déc 2011 pour un prix de 5,17 M €) dès que cette société aura les moyens de l’acquérir.

- l’immeuble Godefroy Cavaignac devrait à nouveau revenir dans le giron d’ADC après l’annulation irrévocable de la DUP (Déclaration d’Utilité Publique) le 4 nov 2011. Cet immeuble est vide, a été restauré par la ville de Paris et aurait une valeur de 13 M €.

- l’immeuble Faubourg Poissonnière est toujours en procédure de demande d’annulation de la DUP. Il est également vide.

- la distribution d’un dividende n’est pas totalement abandonnée pour cette année mais il apparaît plus judicieux d’employer les liquidités (3 M € après la vente de Tilsitt) à monter au capital de DUAL HOLDING.

Des chiffres :

L’ANR est de :

- ANR non dilué = 0,3877 € / action soit une décote de 50 % au cours de 0,17 €

- ANR dilué des BS = 0,3391 € / action. Les BS ont une échéance de oct 2014 et ont donc peu de chance d’être exercés (prix de 0,24 €). Mais même s’ils étaient exercés de l’argent rentrerait dans les caisses ce qui n’est pas négatif !

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1 mars 2012 4 01 /03 /mars /2012 16:59

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Mnémo : ALDV

Dernier cours : 0,19 €

Capitalisation boursière : 25,82 M €

Mnémo : DVBS1 (exercice à 0,24 € jusqu’en déc 2014)

Dernier cours : 0,01 €

http://www.adcsiic.eu/

Dans ce communiqué je distingue 3 points positifs :

èle locataire de l’hôtel St Honoré qui a payé 1 M € de loyers

èla vente de 15% de Bassano Développement (qui détient cet hôtel) pour un montant de 5,17 M €

èune avancée significative dans l’un des procès concernant « les squats » du 18ème

Aucune information sur la participation immobilière à Genève.

Ces rentrées de cash annoncent elles la distribution d’un nouveau dividende conséquent ?

 CHIFFRE D’AFFAIRES

INFORMATION TRIMESTRIELLE

4ème Trimestre 2011

INFORMATION ANNUELLE 2011

1)    CHIFFRE D’AFFAIRES :

CA par secteur d’activité

en K €

Commerces

Hôtels

Habitations

Total

2010

2011

2010

2011

2010

2011

2010

2011

CA total

81

129

-199

1 008

612

516

494

1 653

CA par zone géographique

en K €

Paris

Région parisienne

Total

2010

2011

2010

2011

2010

2011

CA total

1

1 142

492

511

494

1 653

DESCRIPTION GENERALE DES CONDITIONS D’EXERCICE DE L’ACTIVITE :

Le groupe réalise l’intégralité de son chiffre d’affaires en France, dans le secteur de l’immobilier.

Au 31 décembre 2011, le patrimoine de votre Groupe est composé d’un hôtel 4 étoiles de 5 114 m² (4 088 m² d’hôtel + 1 026 m² de commerces associés), 3 285 m² de lots résidentiels pour une surface totale de 8 399 m², dont 67% situés dans Paris et 33% situés à Levallois-Perret.

Le chiffre d’affaires du 4éme trimestre 2011 s’établit à 169 K€ (110K€ pour les loyers, 59 K€ pour les charges refacturées) contre -560 K€ (-607 K€ et 47 K€) pour la même période en 2010. Il n’est cependant pas représentatif du loyer habituel d’un trimestre car il prend en compte des corrections sur des trimestres antérieurs. En effet, le loyer provisionnel a été facturé depuis le repentir sur la base du loyer prévu dans bail échu et ce, dans l’attente d’une décision définitive dans le cadre de la procédure de la fixation de loyer après repentir. Mais, compte tenu du loyer que nous avons sollicité auprès du Tribunal de Commerce dans ce cadre, un avoir à établir a été comptabilisé.

Le chiffre d’affaires de l’année 2011 s’établit à 1 653 K€ (1 458 K€ pour les loyers, 195 K€ pour les charges refacturées) contre 494 K€ (327 K€ et 166 K€) pour la même période en 2010.

La progression des revenus locatifs de l’année 2011s’explique essentiellement par la régularisation des indemnités d’occupation et des loyers dus par le locataire NRF de l’immeuble sis Rue du Faubourg St Honoré à Paris (8°).

En effet, consécutivement à l’arrêt de la cour d’appel du 23 février 2011, l’indemnité d’occupation mensuelle facturée en 2011, pour les deux premiers mois de l’année, a été de 58,8 K€ HT contre une indemnité d’occupation mensuelle facturée de 50,8 K€ HT en 2010.

Une régularisation des indemnités d’occupation a également été comptabilisée lors du 1er semestre concernant l’exercice 2010 pour un montant de + 92 K€.

Suite à l’arrêt de la Cour d’Appel du 23 février 2011, le groupe a décidé d’exercer son droit de repentir par rapport au congé sans offre de renouvellement donné à ce locataire en 2005 ; un nouveau bail 3/6/9 a donc débuté le 1er mars 2011.

N’étant pas d’accord sur le loyer facturé, le locataire NRF a débuté, en novembre 2011, une nouvelle procédure en fixation de loyers.

Concernant le reste du patrimoine, on constate une baisse du chiffre d’affaires cumulé de l’année du secteur « habitation » due au départ, au 4ème trimestre 2010, du locataire du bien sis rue Tilsitt (Paris 8°) que le groupe a souhaité mettre à la vente et qui avait généré un revenu locatif de 118 K€ cumulé au 4ème trimestre 2010. Il y a eu plusieurs visites mais aucune offre n’a pour l’instant abouti.

La société a par ailleurs cédé à la société ACANTHE DEVELOPPEMENT 500.000 actions (soit 15 %) de sa participation dans la société BASSANO DEVELOPPEMENT pour un prix de 5.172.000 €.

Litiges –Les principales évolutions du trimestre

Etat de la procédure concernant l’expropriation au 48, rue du Faubourg Poissonnière -PARIS

L’immeuble appartenait à la société KERRY, filiale détenue à 100 % par ADC SIIC.

Les procédures en annulation de l’arrêté de déclaration d’utilité publique et d’annulation de l’arrêté de péril ont fait l’objet de deux arrêts de rejet rendus par la Cour de cassation le 30 mars 2011. La Société a porté ces deux affaires devant la Cour européenne des droits de l’homme. Dans nos dernières écritures déposées fin décembre 2011, nous sollicitons en guise de satisfaction équitable l’allocation d’une somme de 16.749 K€, de 500 K€ au titre du préjudice moral et de 467 K€ au titre des honoraires d’avocat. La procédure se poursuit.

Etat de la procédure concernant l’immeuble sis 3-5, rue Godefroy Cavaignac – PARIS :

L’immeuble appartenait à la société COFINFO venue aux droits de la société KENTUCKY.

Les procédures en annulation de l’arrêté de déclaration d’utilité publique et de l’arrêté de cessibilités ont fait l’objet d’un arrêt favorable rendu le 4 novembre 2011. Nous devons attendre que cet arrêt soit devenu irrévocable, pour réintroduire devant la Cour de cassation la procédure en annulation de l’ordonnance d’expropriation. C’est seulement une fois que la Cour de cassation aura constaté la perte de fondement légal de l’ordonnance expropriation du fait de l’annulation irrévocable de la DUP, que la propriété de l’immeuble sera de nouveau acquise à la société. Le 10 janvier 2012, la décision du 4 novembre a fait l’objet d’un pourvoi en cassation introduit par la SIEMP et la Ville de Paris.

Autres litiges immobiliers :

Etat de la procédure concernant le locataire NRF « Nouvelles Résidences de France»

Par un jugement en date du 6 avril 2006 confirmé par un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 21 février 2007, le Tribunal de Grande Instance de Paris a jugé que le congé délivré par la Société ADC ouvrait droit au profit de la société NRF au paiement d’une indemnité d’éviction, a débouté la Société de sa demande d’expulsion et a ordonné une expertise.

Par un jugement rendu le 3 septembre 2009, le Tribunal a indiqué que l'éviction entraînait la perte du fonds exploité par la société NRF et a fixé des indemnités d’éviction et d’occupation. Ces sommes ont été jugées trop élevées par la société ADC qui a donc interjeté appel de ce jugement.

La Cour d’Appel de Paris a, par une décision rendue le 23 février 2011 signifiée le 30 mars 2011, fixé respectivement l’indemnité d’éviction à 12.443.000 euros et l’indemnité d’occupation à 593.847 euros (AN/HT/HC) à compter du 1er juillet 2005. La société ADC a exercé le 28 février 2011 son droit de repentir. La société a également déposé une question prioritaire de constitutionnalité ainsi qu’une requête dans laquelle la cassation de la décision de la CE du 23 février 2011 était sollicitée.

Par un arrêt du 13 décembre 2011, la cour a décidé ne pas renvoyer la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel. L’instruction du pourvoi en cassation a repris son cours.

En parallèle, la société NRF a délivré le 17 novembre 2011 une assignation dans laquelle elle demande au tribunal de fixer le loyer annuel à 586.079,37 euros HT/HC à compter du 28 février 2011. La société Bassano Développement, titulaire désormais du bail depuis l’opération d’apport de juillet 2010, a notifié un mémoire fin décembre 2011 dans lequel elle demande au tribunal de fixer à la somme de 891.844 euros HT/HC le montant du loyer du bail renouvelé après repentir prenant effet au 1er mars 2011. La prochaine audience est fixée au 19 mars 2012.

3) OPERATIONS ET EVENEMENTS IMPORTANTS DU TRIMESTRE ECOULE :

Aucune opération ni aucun événement important définis strictement au sens de l’information permanente visée par le règlement général de l’AMF (article 222-1 et suivants) ne sont intervenus au cours du 4ème trimestre 2011.

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16 juillet 2011 6 16 /07 /juillet /2011 19:51

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Mnémo : ALDV

Dernier cours : 0,25 €

Capitalisation boursière : 24,77 M €

Mnémo : DVBS1

Dernier cours : 0,01 €

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Patrimoine en évolution

Le but avoué d’Alain Dumenil, le pdg et actionnaire majoritaire à 60%, est qu’ADC devienne une société foncière n’ayant que des actifs …. en Suisse et plus précisément à Genève et dans ses environs !

Voyons comment.

Au 31 décembre le patrimoine du groupe se compose :

èdes murs d’un hôtel 4* de 5 114 m2 dans Paris 8ème

Cet hôtel a été apporté  (en août 2010) à une filiale crée pour l’occasion du nom de BASSANO DEVELOPPEMENT. Cet apport, après expertise, a été réalisé en générant une plus value nette de 17 M €.

Cette filiale a pour vocation à être cédée à Acanthe Développement par voie d’échange de titres.

èdes immeubles résidentiels pour une surface de 8 399 m2 situés à Paris et à Levallois

ède 1 672 part de la société Vénus (filiale d’Acanthe Développement) déficitaire en 2010 à cause d’un écart de juste valeur de 6,5 M €. Cette participation est évaluée à 2,3 M €.

ède 20% de la société suisse DUAL HOLDING, participation acquise en 2010 pour 8 M€. Cette société est propriétaire d’immeubles, dans le canton de Genève, d’une valeur de 165 M € et générant des loyers de 9,6 M € / an.

L’idée d’ADC est de monter au capital de cette société, d’en prendre le contrôle et de la coter en bourse de Zurich vers le 14 juillet 2011.

D’ailleurs le 31 mars 2011, ADC a accru sa participation de 7 % (pour 3 M €) dans DUAL HOLDING en la portant à 27 %.

L’avantage, en Suisse, est que l’on emprunte au taux de …. 1,5 % et que le franc suisse monte continuellement par rapport à l’euro ! La plus value est déjà largement de plus d’1 M € !

Affectation du résultat et dividende

Grâce à la plus value de 17 M €, le bénéfice de l’exercice 2010 se monte à 15 M € dont 10,9 M € sont affectés au versement d’un dividende de 0,11 € / action.

Ce dividende devrait être détaché fin août, il sera payable en espèces ou en actions.

Afin de pouvoir payer ce dividende, l’immeuble de Levallois sera vendu cet été pour un montant de 10 à 11 M €.

Certains esprits chagrins pourront objecter que ce résultat de 15 M € est fictif puisque l’hôtel n’a pas été réellement vendu mais simplement transféré à une filiale interne. C’est l’avantage des SIIC de pouvoir réévaluer les actifs du patrimoine en matérialisant une plus value qui doit être distribuée à au moins 50 %. Cela permet de remettre « les compteurs patrimoine » à zéro et de pouvoir distribuer des dividendes bien réels.

Une chose importante est à noter : après distribution du dividende, le compte de « report à nouveau » est créditeur de 3,42 M €, matelas pour un futur dividende ?

Actif par action

L’ANR est de 0,566 € / action et de 0,4348 € / action dans l’hypothèse d’une dilution par la totalité des BS 2014 restant en circulation (1 BSA + 0,24 € donnant droit à 1 action nouvelle). Bien entendu cet ANR est donné avant détachement du dividende de 0,11 €.

Conclusion

Le patrimoine est en plein réaménagement. Les actifs immobiliers français devraient être vendus. Ils ne resteraient plus alors que la participation croissante Suisse dans DUAL HOLDING et des participations dans VENUS et dans ACANTHE

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3 mai 2011 2 03 /05 /mai /2011 10:33

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Mnémo : ALDV

Dernier cours : 0,26 €

Capitalisation boursière : 25,76 M €

Mnémo : DVBS1

Dernier cours : 0,03 €

http://www.adcsiic.eu/

 

Comme pour Acanthe, un gros dividende sera proposé aux actionnaires. Là aussi il résulte de la vente d’actifs. Et comme la société possède le régime SIIC, elle doit distribuer 85 % des plus values aux actionnaires.

Mais cette distribution (environ 11 M €) est une part de l’actif.

Cela aura une incidence sur l’ANR mais aussi sur le calcul de parité du BS : DVBS1. Il y a une forte demande de ce BS dans le carnet d’ordres.

Après distribution l’ANR dilué devrait se situer aux alentours de 0,32 €.

 

Communiqué : A Paris, le 29 Avril 2011

Patrimoine

55 Millions d’euros

Résultat net consolidé

- 1 938 K€

Résultat net global

- 758 K€

ANR non dilué

0,5660€ / Action

ANR dilué

0,4348 € / Action

Dividende

0,11 € / Action

Faits Marquants

èUn patrimoine immobilier évalué à 55 Millions d’euros hors droits selon les expertises réalisées au 31 décembre 2010

 

èUn patrimoine situé sur Paris et Levallois (92)

 

èL’acquisition d’une participation de 20 % dans un groupe immobilier Suisse propriétaire d’immeubles résidentiels à Genève dont la valeur du patrimoine est expertisée à 207 Millions CHF. Cette participation a été mise en équivalence

                 

Résultats

Sur l’année, le chiffre d’affaires s’établit à 495 K€, contre 2 114 K€ en 2009.

La baisse s’explique essentiellement par la prise en compte d’un arrêt de la Cour d’Appel du 23 Février 2011 qui a fixé l’indemnité d’occupation du locataire de l’Hôtel sis rue du Faubourg St Honoré, NRF, avec qui nous étions en litige, à 594K€ HT/HC/an (valeur 01/07/05 réindexable). Cet arrêt a conduit à comptabiliser des avoirs à établir sur la période du 1er juillet 2005 au 31 décembre 2010 pour un montant total de 888 K€ HT.

Outre l’impact des avoirs à établir, la baisse s’explique également par l’apport fait en 2009 de l’immeuble sis Rue de Surène (Paris 8éme) à la société VENUS. Cette opération génère en 2010 une diminution de chiffre d’affaires de 584K€ par rapport à l’année 2009.

En contrepartie de l’apport de cet immeuble et de l’emprunt dédié, ADC SIIC a reçu en rémunération 1.672 parts sociales valorisées à 2 318 K€ au 31/12/2010 de la société VENUS (soit 1,07 %). qui détient de nombreux actifs immobiliers et qui est désormais contrôlée par la société ACANTHE DEVELOPPEMENT.

Le groupe a également acquis une participation de 20 % dans le groupe immobilier Suisse DUAL HOLDING, dont l’actif est composé d’immeubles résidentiels essentiellement sis à Genève et sa proche région pour une surface totale avoisinant les 46 000 m² et évalués à dire d’experts (par le Cabinet Wüest & Partner) à 207 Millions de CHF. Ces immeubles génèrent des loyers annuels d’environ 12,5 Millions de CHF.

Ces titres ont été mis en équivalence dans les comptes consolidés d’ADC SIIC. Leur acquisition a généré un produit (écart d’acquisition négatif) de 886 K€ comptabilisé en résultat et un écart de change positif de 1 168 K€ comptabilisé directement en capitaux propres.

Patrimoine

Au 31 décembre 2010, le patrimoine de votre Groupe est composé des murs d’un hôtel 4 étoiles de 5.114 m² (4.088 m² d’hôtel + 1.026 m² de commerces associés) et de 3.285 m² de locaux résidentiels pour une surface totale de 8.399 m².

Le patrimoine du groupe est situé pour 67% dans Paris et 33% à Levallois-Perret (92).

Les expertises ont été réalisées par deux cabinets d’experts immobiliers indépendants : le cabinet Colomer-Briens et Associés, spécialiste de la propriété commerciale (pour l’hôtel sis Rue du Fbg St Honoré) et la société CB Richard Ellis Valuation (pour les autres biens).

Dividendes 2010

Le dividende d’un montant exceptionnel versé en 2011 résulte de l’opération d’apport réalisée au cours de l’exercice 2010 qui a généré des plus values d’apport qui sont assimilées dans le cadre du régime SIIC à des plus values de ventes avec une contre partie monétaire.

En application, du régime SIIC, une redistribution de ces plus values doit être effectuée aux actionnaires.

Cette distribution générera une réduction de l’actif net par action.

Le groupe proposera à l’Assemblée générale, en application de ses obligations liées au statut SIIC, de fixer un dividende 0.11€ par action (soit un montant total de 10 900 280,60 €) qui pourra être converti en actions, au choix des actionnaires.

Actif net Réévalué Calcul de l’A.N.R. (en K€)

31/12/2010

Situation nette consolidée

31.184

VNC des immeubles

-30.720

Valeur d’expertise des immeubles

55.130

VNC des immeubles de la société mise en équivalence

-32.743

Valeur d’expertise des immeubles de la société mise en équivalence

33 240

Situation nette réévaluée

56.091

nombre d'actions

99.093.460

ANR par action

0,57 €

Si l’intégralité des 66.719.733 BSA à échéance de décembre 2014 restant en circulation étaient exercés, les capitaux propres augmenteraient de 16.013 K€ et le nombre d’actions serait de 165.816.193 : l’ANR par action serait alors de 0,4348 €.

Les comptes au 31 décembre 2010 ont été arrêtés par le Conseil d’Administration le 29 avril 2011

Conformément à la recommandation de l’Autorité des Marchés Financiers du 5 Février 2010 ; il est précisé que les procédures d’audit ont été effectuées et que le rapport de certification est en cours d’émission.

A propos d’ADC :

Alliance Développement Capital SIIC, foncière cotée au compartiment C d’Euronext Paris. La société est présidée par Monsieur Alain Duménil et le Directeur Général est Mr Richard Lonsdale –Hands

Code ISIN : 0000065401

 

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19 juin 2010 6 19 /06 /juin /2010 10:59

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Mnémo : ALDV

Dernier cours : 0,20 €

Capitalisation boursière : 16,57 M €

Mnémo : DVBS1

Dernier cours : 0,01 €

http://www.adcsiic.eu/

 

Nous n’étions que 2 actionnaires présents à cette AG présidée par Alain Dumenil.

Les comptes de résultats annuels peuvent être lus à l’adresse :

http://www.adcsiic.eu/divers/communiques/2010/communique-resultats-annuels-ADC-2009-v290410.pdf

Tout actionnaire peut demander à se faire envoyer le « Rapport annuel 2009 » qui comporte environ 50 pages. Le plus simple est de mettre ses titres au nominatif.

Au-delà de l’année 2009, ce qui m’intéresse ce sont les prospectives de la société. Et là j’ai senti que le président était désireux d’aller vite et de l’avant.

La vocation d’ADC étant de se recentrer sur des immeubles d’habitation de luxe à Paris.

Je retiendrai les choses suivantes :

- L’actionnaire majoritaire (AD) a exercé 40% des BS1 qui sont arrivés à échéance en mai 2010 ce qui a eu pour effet de faire entrer 7,7 M € dans les caisses

- En additionnant cette somme avec les indemnités d’éviction reçues pour les 2 immeubles « anciens squats », le montant des liquidités est d’environ 10 M €

- Une autre procédure importante (en plus de celles attachées aux anciens squats)  concerne ADC et le locataire de l’hôtel 4* Golden Tulip de la rue du Fg St Honoré Paris 8ème. Cette affaire devrait trouver son épilogue rapidement peut être en payant une indemnité d’éviction qu’ADC a les moyens de verser grâce aux confortables liquidités dont la société vient de se doter.

Cet hôtel serait ensuite transférer à Acanthe. Sa valeur estimée est supérieure à 40 M € car, à 2 pas des Champs Elysées, il est très bien placé. Lui sont attachées 7,5 M € de dette. Ce sont donc plus de 32 M € qui devraient prochainement entrés dans les caisses.

- Des discussions ont actuellement lieu pour acquérir un bien immobilier de 11 000 m2 dans le 16ème arrondissement. L’acquisition éventuelle serait relutive pour l’actionnaire d’ADC et serait payée en titres de la société. Ce serait donc une fusion.

- Les 2 immeubles « anciens squats » ne faisant plus partie du patrimoine d’ADC ne sont donc pas comptés dans l’ANR dilué de 0,38 €.

Aucun risque ne leur est attaché dans les comptes.

Au contraire ADC a saisi la Cour Européenne de Sauvegarde des droits de l’Homme pour attaquer les jugements des tribunaux français ayant conduit à spolier ADC de la possession de l’immeuble de la rue du Fg Poissonnière et de celui de la rue Godefroy Cavaignac.

Donc toute somme qui pourrait être obtenue par condamnation de l’état français, serait une « cerise sur le gâteau ».

Conclusion

Débarrassé du poids d’ADT (j’en reparlerai après l’AG du 29 juin), AD a décidé de concentrer ses efforts dans la valorisation, pour l’actionnaire, du capital investi dans les sociétés Acanthe et ADC.

Cela peut être obtenu, non seulement, par le cours de bourse mais aussi par la distribution de dividendes importants.

 

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