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29 janvier 2013 2 29 /01 /janvier /2013 09:51

ADC logo jpeg

Mnémo : ALDV

Dernier cours : 0,16 €

Capitalisation boursière : 21,75 M €

Mnémo : DVBS1 (exercice à 0,24 € jusqu’en déc 2014)

Dernier cours : 0,01 €

http://www.adcsiic.eu/

Beaucoup d’évènements concernant la branche suisse d’ADC.

C’est aujourd’hui, lundi 28 janvier 2013, qu’avait lieu l’introduction en bourse de Berne (BX Berne eXchange) de la société « Dual Real Estate Investment SA ou DREI».

Cette société a été crée par Alain Dumenil le 3 septembre 2012.

En cherchant dans le « Google suisse », j’ai trouvé la fiche officielle « Annonce de cotation » de DREI:

https://berne-x.com/binaries/content/.../drei-annonce-de-cotation.pdf

Les participations

On y apprend que « Dual Holding » est actionnaire à 85 % de DREI.

On se souvient qu’ADC possède directement 27% de Dual Holding.

Mais en fouillant le « Google suisse » j’ai trouvé que le 1er octobre 2012, ADC et DREI avaient réalisées un échange de participation. DREI avait reçu 10% du capital d’ADC. En échange cette dernière avait reçu 40% du capital de DREI.

Mais que vaut DREI ?

Son capital se compose de 2 350 000 actions de 20 CHF (franc suisse). Aujourd’hui l’action a coté 21,5 CHF (1000 titres échangés).

La capitalisation de DREI est donc de 2 350 000 x 21,5 = 50 525 000 CHF.

Valeurs des participations

La participation d’ADC dans DREI au travers de DUAL Holding est de :

0,27 x 0,85 x 50 525 000 = 11 595 487 CHF

La participation d’ADC en direct dans DREI est de :

0,40 x 50 525 000 = 20 210 000 CHF

Soit en tout 31 805 487 CHF ou environ 25,55 millions €

Cette participation cotée vaut plus que la capitalisation d’ADC qui est de 21,75 M € !

Cette participation suisse n’est pas encore consolidée dans les comptes d’ADC mais elle devrait l’être prochainement.

Voici une interview réalisée par le journal l’Agefi à l’occasion de l’introduction en bourse de DREI :

La stratégie immobilière d’un investisseur discret

lundi, 28.01.2013

Alain Duménil procède aujourd’hui à la cotation d’une nouvelle société à Berne (Dual Real Estate Investment).

http://www.agefi.com/une/detail/archive/2013/january/artikel/alain-dumenil-procede-aujourdhui-a-la-cotation-dune-nouvelle-societe-a-berne-dual-real-estate-investment.html

Alain Duménil introduit une société immobilière à la Bourse de Berne. Elle possède une trentaine d’immeubles genevois appartenant à l’homme d’affaires franco-suisse (par ailleurs actionnaire majoritaire et président de L’Agefi). Il affirme sa confiance dans la solidité du marché immobilier genevois et les perspectives de développement de la société introduite sur le marché actions.

Quels actifs détient la société immobilière que vous introduisez en bourse le 28 janvier?

Le portefeuille de Dual Real Estate Investment regroupe 29 immeubles situés à Genève, d’une valeur vénale dépassant 200 millions. Il s’agit uniquement de résidentiel. Ce segment étant protégé par la Lex Koller, les investisseurs étrangers ne sont pas présents sur ce marché. Notre seul immobilier commercial est résiduel, ce sont les boutiques de rez-de-chaussée. Nous sommes positionnés sur le moyen de gamme, pour lequel il n’existe pas de pression à la baisse sur les loyers. La gestion de nos immeubles est assurée par une régie qui nous appartient, mais qui est en dehors de la cotation.

Quel est le taux de rendement de ce portefeuille?

Nous avons constitué ce portefeuille en dix ans, notre première acquisition ayant eu lieu en mars 2003. A l’époque, nous avons pu acheter des immeubles avec un taux de rendement brut proche de 8,5%, pour un refinancement au taux de 3,7%. Puis les taux de rendement ont progressivement diminué, pour approcher 4,80% à 5% actuellement sur des immeubles de même qualité. Mais le refinancement actuel aux alentours de 1% à court terme ou moins de 2% à long terme permet de conserver la marge bénéficiaire.

Pourquoi faire cet IPO maintenant?

Car je suis un grand partisan de la liquidité. Certaines de mes autres affaires peuvent avoir des besoins de cash plus importants. Aussi, nous pourrions avoir envie de diversifier à l’avenir, c’est pourquoi nous avons besoin de liquidités, même si nous sommes focalisés sur le résidentiel moyen de gamme pour le moment.

Quelle est votre stratégie?

Nous travaillons surtout sur les écarts. Une partie importante de nos refinancements - de l’ordre de 70% - sont bloqués à 1,68% jusqu’en 2022. Nous atteignons une rentabilité des fonds propres de 7,26%, avec un rendement par action sur le cash flow compris entre 4,80% et 5,04%. C’est ce que nous pourrions distribuer si on décidait de le faire. Ce niveau pourrait intéresser des compagnies d’assurance qui cherchent de la rentabilité, par exemple.

C’est le genre d’actionnaires que vous visez?

Pas seulement. D’après les contacts que nous avons pris, des particuliers pourraient apprécier notre portefeuille diversifié et le fait que nous assurons la gestion des immeubles, via une autre société. En outre, des augmentations de capital permettront d’acquérir de nouveaux biens. Enfin, les investisseurs étrangers peuvent également être intéressés, puisqu’ils ne peuvent pas détenir directement d’immobilier résidentiel. Ils peuvent investir dans notre société cotée jusqu’à 50% du nombre d’actions.

Avez-vous des partenaires stratégiques pour cet IPO?

Nous avons conclu des accords de principe avec un institutionnel alémanique actif sur l’ensemble du pays, un fonds immobilier zurichois, un fonds genevois surtout investi à l’étranger, mais qui veut entrer sur le marché suisse. Plusieurs gestionnaires de fortune suisses sont également intéressés.

Et une chaîne de cliniques comme Aevis, l’ex-Genolier (autre actionnaire de L’Agefi, ndlr)?

Rien de concret n’est prévu dans ce sens.

Etes-vous actionnaire d’Aevis, à titre personnel?

Non.

Quel pourcentage du capital de Dual Real Estate Investment souhaitez-vous placer?

Nous n’avons pas d’objectif précis, tout dépendra de la qualité des actionnaires. Nous comptons vendre entre 20% et 30% dans un premier temps.

Quels sont vos objectifs en matière d’acquisition immobilière? Trouvez-vous encore des biens attractifs?

Il arrive de trouver des dossiers plus rémunérateurs que d’autres, et nous avons l’avantage de pouvoir nous décider rapidement. Il y a toujours des vendeurs. On voit qu’à Paris, certains vendeurs sont aussi les acheteurs. Par exemple des assureurs qui dégagent de la performance en vendant des immeubles amortis depuis longtemps et qui ont besoin d’en acquérir de nouveaux. Ce n’est pas encore le cas à Genève, mais cela pourrait venir.

Côté risque, anticipez-vous une hausse des taux?

Pas avant cinq ans, au minimum. Mais la Finma pourrait relever la marge qu’elle impose aux banques, afin qu’elles atteignent les objectifs de Bâle II ou Bâle III. Néanmoins, les banques ne sont pas les seules à exercer une influence négative sur l’immobilier. Les municipalités, notamment avec les plans d’occupation des sols, limitent les nouvelles constructions, alors que la population progresse. Il s’en suit une raréfaction des terrains et des constructions, en particulier à Genève. Dans ce canton, le taux de vacance approche 0,3% et le taux de rotation annuel varie entre 2% et 3%. Un peu plus d’un millier de logements sont construits par année, alors que le besoin s’élève à 2 500 nouveaux logements par an. Le déficit s’accroît chaque année.

D’autres risques?

On peut considérer que le risque est très faible. J’imagine mal que Genève se vide ou que des mesures encore plus restrictives pour les propriétaires soient prises, puisque le cadre suisse et en particulier celui de Genève, est déjà parmi les plus restrictifs d’Europe. On pourrait même espérer un peu de libéralisme...

Que devient Ci Com, une autre de vos sociétés immobilières, qui possède un bien à Bâle?

Elle n’est pas incluse dans la cotation. L’immeuble a été transféré dans la structure qui sera cotée et nous ferons revivre Ci Com sous une autre forme.

Quel est le potentiel d’upside de la société que vous amenez en bourse?

Nous bénéficions d’une part d’un potentiel d’augmentation des loyers après rénovations et d’autre d’un potentiel important d’économies de charges par immeuble, puisque la gestion est assurée par une société qui nous appartient. Elle travaille donc pour le compte du propriétaire. Et pas pour son propre intérêt. En revanche, la surélévation des immeubles d’un étage n’apporte aucun gain net, puisque le coût des travaux est seulement compensé par les loyers supplémentaires. Une surélévation sur deux étages dégage un profit très limité, c’est pourquoi nous n’avons encore jamais lancé ce type d’opération. Une surélévation sur trois étages pourrait être intéressante. Les loyers sont prétendument libres dans les appartements créés dans les nouveaux étages, mais en pratique l’administration limite leur augmentation, alors que les travaux ont apporté un véritable plus pour les locataires. Genève a bâti sa richesse sur le libéralisme, mais en matière d’immobilier, le pays est pratiquement communiste! (rires)

Envisagez-vous investir hors de Genève?

Une fois que nous aurons connu une certaine croissance, nous pourrions diversifier prudemment vers d’autres centres importants en Suisse.

interview:

sébastien ruche

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Published by Bernard - dans ADC
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commentaires

mangrove 31/01/2013 17:55


Merci bernard, beau travail.

ALIX 29/01/2013 10:19


Merci Bernard.

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