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19 juin 2013 3 19 /06 /juin /2013 11:03

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Mnémo : ALDV

Dernier cours : 0,15 €

Capitalisation boursière : 20,39 M €

Mnémo : DVBS1 (exercice à 0,24 € jusqu’en déc 2014)

Dernier cours : 0,01 €

http://www.adcsiic.eu/

Les capitaux propres au 31 décembre 2012 sont à 26,7 M €. Le « price to book » (ratio capitalisation boursière / capitaux propres), notion très utilisée par les professionnels de la finance, est ainsi de 0,76.

En dessous de 1, c’est considéré comme faible. Plus de 4 c’est le signe d’une société de croissance et en bonne santé.

Pour l’instant je ne suis plus actionnaire d’ADC. Je ne possède plus que des BS.

Il va être encore plus compliqué de suivre la société ADC maintenant que son siège social est en Belgique !

Voici une interview concernant sa filiale suisse DREI (Dual Real Estate Investment) publiée dans l’Agefi appartenant à Alain Duménil :

La participation d’ADC dans DREI, au travers de DUAL HOLDING, est de 23%.

A cela s’ajoute la participation de 40% en direct.

Donc ADC possède 63% de DREI.

Cela équivaut donc à 32 millions de FS ou 25,97 millions € pour une capitalisation d’ADC de 20,39 M € !!

La force d’un modèle hyper-réactif

mercredi, 19.06.2013

http://www.agefi.com/une/detail/archive/2013/june/artikel/la-force-dun-modele-hyper-reactif.html

Le président de Dual Real Estate Investment Alain Duménil revient sur les raisons du positionnement très spécifique de l'entreprise.

La société capitalisée à 50,8 milllions de francs avec un parc immobilier d’une valeur de 212,7 millions cotée à BerneXchange offre aux investisseurs un accès au marché résidentiel à Genève. Le président de DREI Alain Duménil analyse la situation et révèle les perspectives.

Vous avez été en mesure d’établir un parc immobilier à Genève à un moment où beaucoup d’autres acteurs ont jugé ce marché inaccessible. Pourquoi?
Le résidentiel à Genève est un marché de niche, pour lequel nous disposons des entrées nécessaires. Je compare notre travail non pas à celui d’un investisseur, mais je nous considère comme des artisans. Il n’y a pas qu’un marché suisse, mais ce marché se répartit en plusieurs régions et plusieurs segments. Dual Real Estate Investment s’adresse presque plus aux investisseurs alémaniques ou étrangers, qui disposent ainsi d’un moyen pour investir dans l’immobilier résidentiel à Genève. Du côté des bureaux, une certaine crise est déjà perceptible à Genève. Les banques n’y embauchent plus, et avoir un beau siège visible est plutôt perçu comme un inconvénient. Le rendement des habitations est supérieur au commercial, notamment grâce à une offre d’appartements très fortement inférieure à la demande. Quant aux centres commerciaux, ils ont un modèle d’affaires très différent, où les baux des locataires représentent la seule valeur. Pour investir dans ce domaine, je préférerais créer une nouvelle société.

Pour quelle raison?
Les marchés publics n’aiment pas les sociétés qui font plusieurs métiers. Elles valent plus si elles se vendent par tranches.

Mais y a-t-il encore des opportunités d’acquisition dans ce segment, qui donne l’impression d’être bloqué?
Dans l’immobilier, les gens qui vendent ne l’affichent en général pas trop. Il vaut mieux choisir la meilleure agence, travailler discrètement, avoir affaire à des professionnels. Placer des annonces dans beaucoup d’agences différentes suscite plutôt la méfiance. Nous avons ainsi la possibilité d’avoir accès à des opérations plus petites, avec des objets immobiliers dans lesquels il y a un fort potentiel de valorisation, à la condition de faire des travaux de rénovation et ainsi d’augmenter sensiblement l’état locatif et dégager des plus-values. Les institutionnels préfèrent intervenir dans des opérations beaucoup plus importantes, avec peu de travaux à entreprendre. Notre processus de prise de décision au sein du conseil d’administration est très rapide, à la différence des institutionnels.

Cette rapidité représente-t-elle un avantage par rapport notamment aux fonds de placement?
Une visite de l’immeuble me suffit pour prendre la décision. Le bon professionnel s’intéresse d’abord à ce que l’affaire se fasse. Il pense seulement après à d’éventuelles commissions qu’il pourrait toucher. Je me méfie toujours lorsqu’il est d’emblée question de commissions élevées.

Mais les biens ainsi acquis ont besoin d’une mise en valeur.
Nous procédons à des rénovations, mais nous cherchons aussi à attirer les bons commerçants pour améliorer l’aspect extérieur d’un immeuble. Par rapport aux surélévations, nous avons dû constater qu’un seul étage ne vaut pas la peine. Une action coordonnée avec d’autres propriétaires de construire une ligne de deux étages supplémentaires donnerait un beau résultat et pourrait être rentabilisée. Je crois aussi beaucoup à la diversification. Les cycles immobiliers sont certes longs, délimités par des mini-crises, mais il peut toujours y avoir des imprévus avec un impact sur la valeur d’un immeuble. Comme par exemple une nouvelle ligne de tramway qui dérange les habitants, ou encore la cote des différents quartiers, Carouge en tant que ville dans la ville étant actuellement très demandée.

Les banques à Genève sont en train de réduire les postes de travail. Avec quel impact sur le marché immobilier?
Ces gens restent en général à Genève, sauf peut-être les collaborateurs étrangers. Il y a un tel déficit du côté de l’offre que cette diminution ne m’inquiète pas trop. Elle va plutôt alléger la pression que renverser la tendance.

Vous demandez à ce qu’un avantage fiscal soit accordé aux investisseurs.
La Suisse aurait avantage à s’inspirer des formes juridiques pour les sociétés immobilières existant à l’étranger, comme les SIIC en France ou les REIT, qui peuvent aussi distribuer plus de revenus aux actionnaires.

Pourquoi avez-vous gardé un flottant aussi faible?
Ce n’est pas un problème de pouvoir. Une position dominante d’un actionnaire n’est pas forcément négative pour la valorisation en elle-même. Si les autres actionnaires perdent, je perds beaucoup plus qu’eux. Je gère ces affaires avec une attention d’autant plus grande. Nous prévoyons cependant une augmentation de capital dans 1 à 2 ans, sans vouloir être pressés. Une cotation à Zurich deviendrait alors envisageable. Mais à l’heure actuelle, DREI y serait la société la plus petite! Je regarde aussi vers Londres, car l’argent et les investisseurs sont là-bas.

 

Interview:
Christian Affolter

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Published by Bernard - dans ADC
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commentaires

plan épargne widoowin 12/10/2014 20:22

Assez intéressant de connaître tous ces avantages fiscaux. Par exemple, du côté du plan épargne action, on peut constater que les avantages sont de plus en plus intéressants. La finance et la defiscalisation, ça a parfois du bon !

Bforbroker 08/10/2014 14:34

Et bien!!!

Serge 19/06/2013 12:15


C'est bien dommage que ce personnage ne cherche q'à exploiter ses minoritaires. Il ne sait pas donner un peu d'avoine à ses anes, qui le suivent, quelque soit les différentes participations.!!!


Depuis des années, c'est tjs la même mélodie, .....en sous sol!


Un exemple, outre que ACAN  ( la Perle du groupe)  qui se dévalorise en bourse depuis des années,


et aloros EADT (FPN) des pertes considérables pour ceux qui y ont cru.  sur l'illusion des  écritures comptables d'une siic   qui sont devenus de pures  pertes abissales.
Comment est ce possible pour une foncière....


Et pourtant, les chiffres "parlent"......

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