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8 novembre 2016 2 08 /11 /novembre /2016 10:38

Dernier cours : 0,04 €

Mnémo : FPN (ex ADT)

Capitalisation boursière : 1,52 M €

http://www.fonciere-parisnord.com/

Les capitaux propres au 31 décembre 2015 sont de 3,6 M €. Le « price to book » (ratio capitalisation boursière / capitaux propres), notion très utilisée par les professionnels de la finance, est ainsi de 0,42.

En dessous de 1, c’est considéré comme faible. Plus de 4 c’est le signe d’une société de croissance et en bonne santé.

Je n'avais rien écrit sur la société depuis 3 ans mais 2016 m'a semblé être un tournant dans l'évolution de la société FPN.

C'est pourquoi je suis intervenu auprès d'Euronext  et de FPN, début mars 2016, pour qu'officiellement la société perde son statut de SIIC et que l'on puisse acheter des actions dans son PEA.

Officieusement FPN avait perdu son statut de SIIC le 1er janvier 2013 mais elle n'avait jamais fait le nécessaire auprès d'Euronext pour régulariser !!

Tout a été régularisé le 11 mars 2016, avec plus de 3 ans de retard !

Et depuis les évènements se sont précipités, favorablement,  pour FPN.

Le 3 octobre2016 la société a publié un communiqué, très explicite, sur les résultats 2015 (l'essentiel est reproduit ci-dessous).

Dans la foulée, le "Rapport Financier Annuel" de 149 pages a également été publié.

Cela fait de nombreuses années qu'un rapport aussi complet et aussi précis n'avait pas été publié.

En voici quelques extraits qui me semblent intéressants :

"Foncière Paris Nord a proposé d’étudier en collaboration avec la municipalité plusieurs scenarii d’aménagement global s’articulant autour des grandes lignes du projet soutenu par la Mairie qui pourraient être effectués soit directement par la Foncière soit en partenariat avec un ou plusieurs promoteurs de renom. Le Conseil d’administration de Foncière Paris Nord est convaincu de l’aspect stratégique de ce projet privé dans le cadre du Grand Paris.

La surface actuelle est de 53 000 M² en l’état. La surface constructible n’est pas arrêtée à ce jour et ne peut être estimée de manière suffisamment fiable. Le nouveau PLU permettrait la construction de 87 500 M² d’habitations et de commerces

La durée maximale d’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global est de 5 ans.

Le quartier du Centre d’Affaires fait partie d’un des périmètres de gel, servitude consistant à bloquer toute construction pour une durée maximale de 5 ans, dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global. En conséquence, dans l’attente de cette approbation et donc de la fixation de la surface constructible (pouvant varier à la hausse de celle existante dans des proportions importantes), la juste valeur des immeubles de placement basée sur les revenus et précédemment estimée par un expert indépendant ne peut plus être déterminée de manière fiable.

Le PLU dans sa version votée par le conseil municipal en date du 16 juillet 2015 n’a été refusé initialement par le Préfet qu’en raison d’une insuffisance de densification. Dès lors, le principe de modification de PLU est acté en 2015 et la surface minimale existante du site pérennisée.

Le Centre d’Affaires Paris Nord grâce à sa situation géographique bénéficie d’une desserte par les autoroutes A1 et A3 ainsi que par la N17 et N2. Il doit également bénéficier, mais uniquement à long terme des aménagements prévus dans le cadre du projet « Grand Paris ». En effet, dès 2022, la ville du Blanc-Mesnil bénéficiera des aménagements prévus dans le cadre du projet du « Grand Paris » avec deux nouvelles stations de métro dont une au sein du Parc Jean Duclos (face au Centre d’Affaires Paris Nord). Le développement de ce nouveau réseau de transports augmentera l’attractivité du site pour les entreprises désirant rationnaliser leurs coûts immobiliers tout en maintenant des installations agréables."

Au 5 juillet 2016, les 5 principaux actionnaires déclarés :

(au 1er août 2016 le nombre d'actions étaient de 37 545 253)

- Foncière 7 Investissement : 288 955 actions soit 0,77%,

- Better Options LLP : 779 441 actions soit 2,07%,

- Advenis : 2 500 000 actions soit 6,65%,

- Ott Partners Limited : 6 457 216 actions soit 17,20%  

- FIPP : 8 750 000 actions soit 23,31%,

détenaient  50 % du capital.

Alain Duménil détient-il des actions en propre, autrement que par l'intermédiaire de FIPP ou de F7I ?

415 000 actions nouvelles ont été encore crées en septembre 2016, par remboursement d'ORA, mais je ne sais pas pour qui !

Si FIPP exerçait toutes ses ORA et tous ses BS, elle pourrait monter à 75% du capital !

Je pense que la valorisation du patrimoine à 18,5 M € est un minimum garanti mais qu'il pourrait varier à la hausse dans des proportions importantes. C'est ce qui explique la montée au capital rapide des 5 actionnaires ci-dessus.

 

Communiqué sur les Résultats au 31 Décembre 2015

A Paris, le 3 octobre 2016

Patrimoine

18,5 Millions d'euros (y compris Restaurant Inter Entreprises)

Résultat net consolidé

829 K€

ANR

ANR consolide : 3 599 K€

ANR consolide dilue par action après conversion des ORA : 0,018 euro

ANR consolide dilue par action après conversion des ORA et exercice des BSA : 0,039 euro

Cours de bourse au 3 octobre 2016

0,04 euro

Faits marquants de l'exercice :

- La révision du PLU s'est poursuivie au cours de l'année 2015 pour aboutir le 2 mai 2016 a l'entrée en vigueur d'un nouveau PLU (purge de tous recours le 2 juillet 2016) ;

- Les négociations avec les services fiscaux concernant les contestations des taxes foncières ont continue en 2015. Elles ont abouti le 27 juin 2016 par la conclusion avec la Commission des Chefs des Services Financiers (CCSF) de Seine Saint Denis d'un accord de règlement partiel de la dette exigible de 2 375 K€ avec mise en place d'un échéancier jusqu'en juin 2018. Un premier versement de 800 K€ est intervenu en juillet 2016 ;

- L'obtention du nouveau PLU a permis au groupe d'entrer en négociation avec ses deux banques pour reporter l'exigibilité de sa dette financière de 6 107 K€ initialement fixée au 18 mars 2016. Un accord de principe a été trouve pour reporter, dans un premier temps, l'échéance au 31 décembre 2017. Un avenant au protocole de 2014 est en cours de rédaction ;

- Un patrimoine évalue selon la méthode du coût amorti à 18,5 Millions d'euros entièrement situe au Centre d'Affaires Paris Nord (LE BLANC MESNIL) (changement de méthode comptable conforme aux règles d'IAS 40, la juste valeur des actifs immobiliers n'étant plus déterminable de manière fiable suivant l'entrée en vigueur du nouveau PLU) ;

- Protocole transactionnel avec Advenis (Ex litige Adyal) finalise en janvier 2016 et générant l'encaissement de 300 K€ en février 2016 ;

- Augmentation du capital social d'un montant global de 113 K€ suivant l'exercice partiel d'ORA et de BSA au cours de l'exercice.

Patrimoine

Au 31 décembre 2015, le patrimoine du Groupe Foncière Paris Nord est compose de 3 immeubles de bureaux et d'un Restaurant Inter Entreprises situes au Centre d'Affaires Paris Nord - 183 avenue Descartes au BLANC MESNIL (93) :

- Les immeubles Ampère, Continental et les services généraux représentent une surface totale d'environ 39 000 m2 ;

- Le bâtiment Bonaparte partiellement démoli a une SHON de 15 000 m2.

Suivant la validation du nouveau PLU purge de tous recours le 2 juillet 2016, le centre a été classe en zone UAb et fait partie des projets urbains de la Ville du Blanc Mesnil. A ce titre le Centre d'affaires Paris Nord pourrait se transformer en un nouveau quartier de ville comprenant logements, activités tertiaires et équipements.

Néanmoins, le quartier du Centre d'Affaire fait partie d'un des périmètres de gel de la commune du Blanc Mesnil, servitude consistant a bloquer toute construction pour une durée maximale de 5 ans, dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global.

Compte tenu de ces éléments nouveaux, la méthode d'évaluation du patrimoine immobilier a été modifiée. En effet, dans le cadre de la norme d'IAS 40 « immeubles de placement », le patrimoine immobilier était évalue précédemment selon la méthode de la juste valeur. Cette méthode de valorisation n'est plus pertinente au regard du nouveau PLU pour les raisons suivantes :

- Le changement de destination du site (de centre d'affaire en quartier résidentiel), rendu possible par le nouveau PLU,

- La surface actuelle est de 53 000 M2 en l'état. La surface constructible n'est pas arrêtée a ce jour et ne peut être estimée de manière suffisamment fiable. Le nouveau PLU permettrait la construction de 87500 M2 d'habitations et de commerce ;

- Le quartier du Centre d'Affaire fait partie d'un des périmètres de gel ;

- La durée maximale d'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global est de 5 ans.

En conséquence, le modèle de valorisation base sur les revenus, duquel découlait la juste valeur du patrimoine, doit être abandonne, la juste valeur n'étant plus déterminable de manière fiable. Au 31 décembre 2015, la méthode de valorisation retenue est celle de la méthode du coût amorti qui se justifie de la manière suivante :

- Le PLU dans sa version votée par le conseil municipal en date du 16 juillet 2015 a été refuse initialement par le Préfet en raison d'une insuffisance de densification. Des lors, le principe de modification de PLU est acté en 2015 et la surface minimale existante du site pérennisée.

Au regard des éléments ci dessus, il a été décide de reprendre les provisions pour dépréciation antérieurement comptabilisées sur le patrimoine immobilier pour un total net de 4 465 K€. Au 31 décembre 2015, il ressort une valeur nette de patrimoine immobilier de 18 515 K€.

Actif Net Réevalue

Au 31 décembre 2015, l'Actif Net Réévalue consolide est de 3 599 K€, y compris les ORA comptabilisées en fonds propres pour un montant de 8 805 K€.

Perspectives

La révision du PLU obtenue a déjà eu divers effets positifs pour le Groupe FPN :

- Accord avec la CCSF sur les contestations de taxes foncières :

Poursuivant ses réclamations au cours de l'exercice 2015, la société Pamier, filiale a 100% du groupe FPN, a été assignée le 21 janvier 2016 en liquidation judiciaire devant le Tribunal de Commerce de Paris, par le Service des Impôts du Blanc Mesnil (reliquats des taxes foncières 2010, 2012 a 2015, taxe sur les bureaux 2012 a 2014 et la taxe sur les locaux vacants 2015).

Les services fiscaux ont ainsi accorde à la société un délai de paiement pour les impositions ne faisant pas l'objet d'une réclamation, moyennant une inscription hypothécaire sur l'immeuble Le Bonaparte. La société Pamier a effectué un premier versement de 800 000 euros le 8 juillet 2016 et s'est engagée a verser 800 000 euros le 8 juillet 2017 et la somme de 775 396,75 euros le 8 juillet 2018. La conclusion de cet accord a été possible grâce au soutien des deux principaux actionnaires du Groupe FPN.

Le Trésor public a convenu d'envisager une remise de pénalités au terme de la procédure de règlement en cas de respect des échéances fixées.

Compte tenu de cet accord, les services fiscaux se sont désistés de leur action en liquidation judiciaire de la société Pamier lors de l'audience du 21 septembre 2016. La procédure est close.

La taxe foncière restant donc due a ce jour s'élève a 3,1 M€ pour les années 2012 a 2015. Concernant les années 2014 et 2015, les taxes foncières ne sont pas exigibles car elles font l'objet de réclamations assorties de demandes de sursis de paiement sur lesquelles l'Administration n'a pas encore statué.

La Société estime que les différentes procédures intentées en 2015 par notre conseil, le cabinet De Gaulle & Fleurance, et sa reprise prochaine de contact avec l'Administration locale pour, a nouveau, chercher une solution amiable sur ce dossier, rendent peu probable un décaissement de taxe foncière d'ici la fin de l'année 2016 (a ce jour, aucune mise en recouvrement n'est parvenue a la Société).

- Négociation sur le report de l'exigibilité de la dette bancaire :

Suite aux perspectives ouvertes par le nouveau PLU de la ville du Blanc Mesnil, la société a obtenu le 22 septembre 2016 l'accord de principe de ses deux banques pour reporter dans un premier temps au 31 décembre 2017, l'échéance de mars 2016 (dette bancaire de 6 M€).

Cet accord reste a formaliser par la signature d'un avenant en cours de rédaction a cette même date. Aucun remboursement d'emprunts en principal, soit 6 M€, dus aux banques Crédit Foncier et Sade n'a été pris en compte dans le budget de trésorerie établi pour la période 2016 à juin 2018.

- Soutien d'un des principaux actionnaires du groupe :

Au delà du soutien apporte au Groupe FPN par l'un de ses principaux actionnaires, la société FIPP, pour respecter l'accord conclu avec la CCSF (déjà 800 K€ apportes en juillet 2016 par FIPP), cet actionnaire s'est également engagé à apporter au Groupe FPN 1 850 K€ au cours de la période du 1er janvier 2016 au 30 juin 2018 (dans la limite des besoins qui seront constatés). La société FIPP a déjà apportée 200 K€ en juillet 2016.

Le Conseil d'Administration précise à nouveau que les perspectives très favorables offertes par le nouveau PLU doivent faire face a la lourdeur de la procédure administrative d'approbation du nouveau projet d'aménagement du site qui ne permet pas à Foncière Paris Nord d'avoir une vision précise du calendrier de décisions prises par la Mairie et par le préfet qui valide ce projet.

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